Nachlass-Abwicklung in München: Der Ratgeber für Erben

Ein Todesfall ist eine emotionale Ausnahmesituation – und ausgerechnet dann müssen Erben Fristen wahren, Behörden anschreiben und oft eine Immobilie in einem der teuersten Märkte Deutschlands abwickeln. In München kommen einige Besonderheiten hinzu, die diesen Ratgeber von allgemeinen Tipps unterscheiden. Er gibt Ihnen eine sachliche Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Die erste Anlaufstelle: das Nachlassgericht München

Zuständig für Erbscheine, die Eröffnung von Testamenten und die Nachlasssicherung ist in Bayern immer das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen – in der Landeshauptstadt also die Nachlassabteilung des Amtsgerichts München. Anders als früher in Baden-Württemberg gab es in Bayern nie das Notariat als Nachlassgericht; Ansprechpartner ist stets das Amtsgericht.

Lag ein Testament vor, wurde es meist über das Zentrale Testamentsregister der Bundesnotarkammer erfasst. Das Standesamt meldet den Sterbefall dorthin, das Register informiert das Nachlassgericht – ein hinterlegtes Testament kommt so automatisch zur Eröffnung. Ein Erbschein wird nicht immer benötigt: Bei einem notariellen Testament genügt Banken und dem Grundbuchamt häufig die Ausfertigung samt Eröffnungsprotokoll.

Geerbte Immobilie: München ist ein Sonderfall

München hat bundesweit die höchsten Bodenrichtwerte. Eine geerbte Eigentumswohnung in Schwabing, im Lehel oder in Alt-Bogenhausen, ein Reihenhaus in Nymphenburg oder ein Grundstück nahe Grünwald erreichen schnell Werte, die viele Erben unterschätzen – während die Spanne zu Lagen wie Hasenbergl, Neuperlach oder Milbertshofen erheblich ist. Für eine belastbare Einschätzung liefern der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München und das Bodenrichtwert-Portal BORIS-Bayern eine solide Grundlage.

Zwei lokale Regelwerke sind besonders zu beachten:

• Soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz): In vielen Vierteln – etwa Isarvorstadt/Glockenbachviertel, Au-Haidhausen, Schwabing-West oder im Westend – gelten Milieuschutzgebiete. In Verbindung mit der bayerischen Umwandlungsverordnung kann die Umwandlung eines geerbten Mietshauses in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein.
• Denkmalschutz: Bei Gründerzeit- und Jugendstilbauten sind Modernisierung und Verkauf an Auflagen gebunden.

Gehört die Immobilie mehreren Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Verkauf, Vermietung oder Renovierung erfordern grundsätzlich einstimmige Entscheidungen – klären Sie hier früh die gemeinsame Linie.

War die Wohnung vermietet?

Auf dem angespannten Münchner Mietmarkt sind Bestandsmieten oft weit unter dem aktuellen Niveau; die Mietpreisbremse begrenzt Neuvermietungen zusätzlich. Wichtig: Als Erbe treten Sie automatisch in den Mietvertrag ein – gekündigt werden darf nur im gesetzlichen Rahmen. Beim Tod des Mieters räumt § 564 BGB Erben und Vermieter ein Sonderkündigungsrecht ein: Kündigung binnen eines Monats nach Kenntnis, mit der gesetzlichen Frist nach § 573d/§ 580a BGB. Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung müssen begründet sein.

Haushaltsauflösung in München organisieren

Der Klassiker: eine vollgeräumte Altbauwohnung im dritten Stock ohne Aufzug in Haidhausen oder der Maxvorstadt. Bewährt hat sich dieses Vorgehen:

• Zuerst sichten: Persönliche Dokumente, Schmuck, Bargeld und Wertgegenstände vor jeder Entrümpelung getrennt sichern – gerade in Erbengemeinschaften.
• Wertstoffe selbst entsorgen: Der Abfallwirtschaftsbetrieb München (AWM) betreibt Wertstoffhöfe im Stadtgebiet und bietet eine kostenpflichtige Sperrmüllabholung an – für überschaubare Mengen die günstigste Lösung.
• Halteverbotszone einplanen: In engen Straßen von Schwabing bis zur Isarvorstadt ist ohne beim Kreisverwaltungsreferat beantragte Halteverbotszone kein Möbelwagen zu platzieren. Fachfirmen übernehmen das meist mit.
• Entrümpelung beauftragen: Lassen Sie ein schriftliches Festpreisangebot mit besenreiner Übergabe geben. Seriöse Betriebe rechnen eventuelle Erlöse aus Wertanrechnung transparent gegen.

Grundbuch, Steuern und Fristen

Erben Sie eine Immobilie, muss das Grundbuch berichtigt werden. Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts München ist die Berichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, wenn Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament vorliegen.

Die Erbschaftsteuer ist in München wegen der hohen Immobilienwerte ein echtes Thema: Der steuerliche Wert wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt und kann die Freibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind, 500.000 € für Ehegatten) deutlich übersteigen. Zuständig ist das Finanzamt; der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Ein Vorteil beim späteren Verkauf: Bayern erhebt mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands – die trägt allerdings der Käufer.

Ein Hinweis zur Haftung: Wer das Erbe nicht antreten möchte, kann es binnen sechs Wochen beim Nachlassgericht ausschlagen. Diese Frist läuft schnell – prüfen Sie Vermögen und Schulden zügig.

Nachlass in München – in fünf Schritten

• 1. Sterbefall & Testament: Sterbeurkunden besorgen, Testament beim Amtsgericht München eröffnen lassen, Erbenstellung klären.
• 2. Überblick verschaffen: Vermögen und Verbindlichkeiten auflisten, Ausschlagungsfrist im Blick behalten.
• 3. Immobilie bewerten: Bodenrichtwert (BORIS-Bayern), Milieuschutz und Vermietungsstatus prüfen, in der Erbengemeinschaft abstimmen.
• 4. Haushalt auflösen: Werte sichern, AWM oder Fachfirma beauftragen, Halteverbotszone organisieren.
• 5. Formalitäten: Grundbuch berichtigen, Erbschaftsteuer anzeigen, Verträge kündigen.

Mit einer klaren Reihenfolge lässt sich die Nachlass-Abwicklung in München strukturiert bewältigen. Bei größeren Vermögen, Erbengemeinschaften oder steuerlichen Fragen lohnt sich fachkundige Begleitung durch Anwalt, Notar oder Steuerberater vor Ort.

Weiterführend: Nachlass-Abwicklung in Köln: Ratgeber für Erben