Viele Menschen erben nicht nur eine Immobilie, sondern auch die dazugehörigen Schulden. Wer ein Haus mit laufendem Kredit geerbt hat, steht vor einer besonderen Situation: Die Bank erwartet weiterhin ihre Raten, das Grundbuch weist eine Grundschuld aus und die Frage nach der wirtschaftlichen Tragfähigkeit stellt sich sofort. Dieser Ratgeber erklärt in Ruhe, was mit dem Darlehen passiert, welche Optionen du hast und wo Fallstricke lauern.

Der Kredit endet nicht mit dem Todesfall

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet, dass ein Immobiliendarlehen mit dem Tod des Kreditnehmers erlischt. Das ist nicht der Fall. Mit dem Erbe gehen sowohl das Vermögen als auch die Verbindlichkeiten des Erblassers auf dich über – man spricht von der Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB. Du trittst also in den bestehenden Darlehensvertrag ein und schuldest die verbleibenden Raten.

Wichtig bei mehreren Erben: Eine Erbengemeinschaft haftet für Nachlassverbindlichkeiten gesamtschuldnerisch. Die Bank kann sich theoretisch an jeden einzelnen Miterben wenden und die volle Rate verlangen – nicht nur den anteiligen Betrag. Deshalb ist eine frühe, klare Absprache innerhalb der Erbengemeinschaft entscheidend, wer die Zahlungen übernimmt und koordiniert.

Grundschuld ist nicht gleich Kredit

Im Grundbuch steht meist eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank – oft in ursprünglicher Höhe der Darlehenssumme. Das bedeutet nicht automatisch, dass noch so viel Schuld offen ist. Grundschuld und tatsächliche Restschuld sind zwei verschiedene Dinge:

  • Die Grundschuld ist der abstrakte, im Grundbuch eingetragene Sicherungsbetrag. Sie bleibt oft auch dann in voller Höhe stehen, wenn der Kredit längst zu großen Teilen getilgt ist.
  • Die Restschuld ist der Betrag, den du der Bank real noch schuldest. Nur dieser Wert entscheidet über die finanzielle Belastung.

Fordere deshalb bei der Bank eine aktuelle Restschuldbescheinigung an. Erst sie zeigt, wie viel wirklich offen ist – und ob die Immobilie unterm Strich Vermögen oder Belastung darstellt.

Erste Schritte: Überblick verschaffen

Bevor du Entscheidungen triffst, solltest du die Fakten sammeln. Diese Unterlagen und Angaben helfen dir weiter:

  • Darlehensvertrag mit Zinssatz, Laufzeit, Sollzinsbindung und Ratenhöhe
  • Aktuelle Restschuld (Bescheinigung der Bank anfordern)
  • Grundbuchauszug mit eingetragener Grundschuld (Abteilung III)
  • Realistischer Verkehrswert der Immobilie – idealerweise durch ein Wertgutachten oder eine seriöse Einschätzung
  • Bestehende Versicherungen des Erblassers, insbesondere Restschuld- oder Risikolebensversicherung

Informiere die Bank zeitnah über den Erbfall, aber unterschreibe nichts unter Zeitdruck. Die laufenden Raten sollten zunächst weiterlaufen, um Mahnungen und eine mögliche Kündigung des Darlehens zu vermeiden.

Deine Optionen mit dem laufenden Darlehen

1. Kredit weiterführen

Willst du die Immobilie behalten – zum Selbstbewohnen oder Vermieten – kannst du den bestehenden Vertrag in der Regel fortführen. Die Konditionen bleiben unverändert, was bei einem alten, niedrigen Zinssatz ein echter Vorteil sein kann. Prüfe aber ehrlich, ob die monatliche Rate dauerhaft in dein Budget passt.

2. Ablösen oder umschulden

Hast du Eigenkapital oder erbst du zusätzlich liquide Mittel, kannst du das Darlehen vorzeitig ablösen. Beachte: Bei einer vorzeitigen Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Nach zehn Jahren Laufzeit besteht dagegen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist (§ 489 BGB) – dann entfällt diese Entschädigung.

3. Immobilie verkaufen

Reicht der Verkaufserlös aus, um die Restschuld zu tilgen, ist der Verkauf oft der sauberste Weg – gerade in einer Erbengemeinschaft, die sich nicht auf eine gemeinsame Nutzung einigen kann. Die Bank wird aus dem Erlös bedient, die Grundschuld gelöscht und ein möglicher Überschuss unter den Erben verteilt. Auch hier kann bei laufender Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Restschuld- und Risikolebensversicherung prüfen

Viele Kreditnehmer sichern ihr Darlehen mit einer Restschuldversicherung oder einer Risikolebensversicherung ab. Im Todesfall übernimmt eine solche Police unter Umständen die komplette oder anteilige Restschuld. Das kann deine Belastung schlagartig senken. Suche daher gezielt nach entsprechenden Verträgen in den Unterlagen des Erblassers und melde den Todesfall dem Versicherer fristgerecht – oft gelten kurze Meldefristen.

Wenn die Schulden den Wert übersteigen

Ergibt die Rechnung, dass die Restschuld deutlich über dem Immobilienwert liegt und auch keine Versicherung greift, solltest du die Ausschlagung des Erbes ernsthaft prüfen. Dafür gilt eine kurze Frist von sechs Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufung (sechs Monate bei Auslandsbezug). Wer ausschlägt, ist von sämtlichen Nachlassschulden befreit – verzichtet aber auch auf das gesamte Erbe. Diese Entscheidung ist folgenreich und sollte nicht überstürzt getroffen werden; eine rechtliche Beratung ist hier sinnvoll.

Grundschuld nach der Tilgung löschen lassen

Ist der Kredit vollständig getilgt – etwa durch Verkauf, Ablösung oder Versicherungsleistung – bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch eingetragen. Sie verschwindet nicht von selbst. Für eine Löschung benötigst du eine Löschungsbewilligung der Bank und einen Antrag beim Grundbuchamt, der notariell beglaubigt werden muss. Alternativ kann die Grundschuld als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen bleiben, falls du sie später erneut als Sicherheit nutzen möchtest.

Fazit

Ein geerbtes Haus mit laufendem Kredit ist kein Grund zur Panik, aber ein Fall für nüchternes Rechnen. Verschaffe dir zuerst Klarheit über die echte Restschuld, den Immobilienwert und mögliche Versicherungen. Erst auf dieser Basis lässt sich entscheiden, ob Behalten, Ablösen oder Verkaufen der richtige Weg ist. Bei einer Erbengemeinschaft oder einer möglichen Überschuldung lohnt sich professionelle Unterstützung – damit aus dem Erbe kein finanzielles Risiko wird. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Weiterführend: Nachlass-Abwicklung in Münster: Ratgeber für Erben