Wenn ein Angehöriger stirbt, endet der Mietvertrag nicht automatisch mit dem Todestag. Für die Erben bedeutet das: Die Wohnung läuft weiter, die Miete wird weiter fällig – und wer die Wohnung nicht übernehmen will, muss aktiv und fristgerecht kündigen. Dieser Ratgeber erklärt, wer kündigen darf, welche Fristen gelten und wie Sie die Wohnungsübergabe geordnet über die Bühne bringen.

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod

Viele Angehörige nehmen an, dass ein Mietverhältnis mit dem Ableben des Mieters erlischt. Das ist ein Irrtum. Nach § 564 BGB wird der Vertrag beim Tod des Mieters grundsätzlich mit den Erben fortgesetzt, sofern niemand nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintritt. Die Erben treten also in alle Rechte und Pflichten ein – auch in die Pflicht, die Miete zu zahlen. Bis zur wirksamen Beendigung läuft der Mietzins weiter, und zwar in der Regel zulasten des Nachlasses.

Sonderfall: Eintritt von Mitbewohnern (§ 563 BGB)

Lebten weitere Personen dauerhaft mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt, geht ihnen ein besonderes Eintrittsrecht vor. In dieser Reihenfolge treten ein:

  • Ehegatte oder eingetragene(r) Lebenspartner(in),
  • Kinder, sofern kein Ehegatte/Lebenspartner eintritt,
  • andere Familien- oder Haushaltsangehörige, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.

Wer eintritt, führt den Vertrag zu den bisherigen Konditionen fort. Möchte die eintretende Person das nicht, kann sie den Eintritt innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter ablehnen (§ 563 Abs. 3 BGB). Erst wenn niemand eintritt oder alle ablehnen, greift die Fortsetzung mit den Erben.

Das Sonderkündigungsrecht der Erben

Damit Erben nicht dauerhaft an einen fremden Mietvertrag gebunden sind, gibt es ein außerordentliches Kündigungsrecht. Nach § 564 Satz 2 BGB dürfen sowohl die Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Die entscheidende 1-Monats-Frist

Das Kündigungsrecht muss zügig ausgeübt werden: Die Kündigung ist innerhalb eines Monats zu erklären, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass kein Eintritt nach § 563 BGB erfolgt ist. Wer diesen Monat verstreichen lässt, verliert das Sonderkündigungsrecht und kann anschließend nur noch zu den regulären, meist längeren Fristen aus dem Mietvertrag kündigen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist: drei Monate

Wird das Sonderkündigungsrecht rechtzeitig genutzt, gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten (§ 573d Abs. 2 BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. In der Praxis heißt das: Nach der Kündigung fallen in der Regel noch rund drei Monatsmieten an, in denen die Wohnung geräumt und übergeben werden kann.

Wer unterschreibt die Kündigung?

Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Kündigung sollten dann alle Miterben gemeinsam unterschreiben, da sie den Mietvertrag nur zusammen beenden können. Praktisch lässt sich das über eine schriftliche Vollmacht bündeln, mit der ein Miterbe für alle handelt. Wichtig: Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf der Schriftform (§ 568 BGB) – ein Brief mit eigenhändiger Unterschrift, kein Fax und keine E-Mail. Ein Einschreiben oder die persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung sichern den Zugang nachweisbar ab.

Ablauf Schritt für Schritt

  • Mietvertrag und Unterlagen sichten: Kündigungsfristen, Kautionshöhe und Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen prüfen.
  • Vermieter informieren: den Todesfall zeitnah mitteilen und die Situation klären.
  • Kündigung erklären: schriftlich, fristgerecht innerhalb eines Monats, von allen Erben unterschrieben.
  • Haushaltsauflösung planen: Wohnung räumen, Wertgegenstände und wichtige Dokumente sichern, Restmobiliar und Hausrat fachgerecht auflösen.
  • Übergabe vorbereiten: besenrein übergeben, Zählerstände notieren, Übergabeprotokoll erstellen.
  • Kaution zurückfordern: nach Abrechnung durch den Vermieter.

Kosten, Kaution und Haftung

Bis zum Vertragsende bleiben die Erben zur Mietzahlung verpflichtet. Diese Verbindlichkeit gehört zu den Nachlassverbindlichkeiten und wird grundsätzlich aus dem Nachlass beglichen. Wer das Erbe ausschlägt (Frist: sechs Wochen ab Kenntnis, § 1944 BGB), haftet auch nicht für die laufende Miete. Die vom Verstorbenen hinterlegte Kaution steht dem Nachlass zu; der Vermieter darf sie mit offenen Forderungen wie Mietrückständen oder Renovierungskosten verrechnen und muss den Rest nach angemessener Prüffrist auszahlen.

Wohnungsübergabe und Entrümpelung

Die Wohnung ist im vertraglich geschuldeten Zustand zurückzugeben – meist „besenrein“ und leer geräumt. Gerade wenn Erben weit entfernt wohnen oder emotional belastet sind, ist die Räumung einer über Jahrzehnte bewohnten Wohnung eine große Aufgabe. Eine professionelle Haushaltsauflösung übernimmt das Entrümpeln, das Trennen von Wertsachen und die besenreine Übergabe termingerecht innerhalb der laufenden Kündigungsfrist – so laufen keine unnötigen Mietmonate auf.

Häufige Fehler

  • Die 1-Monats-Frist verstreichen lassen und dadurch das Sonderkündigungsrecht verlieren.
  • Nur ein Miterbe kündigt, obwohl alle unterschreiben müssen.
  • Kündigung per E-Mail statt in Schriftform – dann unwirksam.
  • Wohnung zu spät räumen und dadurch zusätzliche Mietmonate zahlen.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Erbengemeinschaften, ausgeschlagenen Erbschaften oder strittigen Kündigungen sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.

Weiterführend: Nachlass-Abwicklung in Berlin-Spandau: Der lokale Ratgeber