Erbschaftssteuer auf Immobilien: Was im Erbfall wirklich zählt
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erbt, steht schnell vor einer unbequemen Frage: Wie viel Erbschaftssteuer fällt auf die geerbte Immobilie an – und muss man dafür am Ende sogar verkaufen? Die gute Nachricht: In vielen Fällen bleibt der Erbfall komplett steuerfrei. Ob und wie viel gezahlt wird, hängt von drei Hebeln ab: dem persönlichen Freibetrag, dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert, den das Finanzamt der Immobilie zuschreibt. Wer diese drei Punkte versteht, spart oft fünfstellig – ganz legal.
Freibeträge: Wer wie viel steuerfrei erbt
Die Erbschaftssteuer greift erst, wenn der geerbte Wert den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Höhe richtet sich nach dem Verhältnis zum Verstorbenen:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 € – und zwar pro Elternteil
- Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn das Kind bereits verstorben ist)
- Eltern und Großeltern im Erbfall: 100.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder: 20.000 €
- Alle übrigen Erben (z. B. nicht verwandte): 20.000 €
Diese Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu. Nur der Betrag über dem Freibetrag wird besteuert – und auch das gestaffelt: In Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder) beginnt der Satz bei 7 % und steigt mit der Höhe. In Steuerklasse III kann er bis 50 % reichen. Entfernte Erben zahlen also überproportional mehr.
Das selbstgenutzte Familienheim bleibt oft steuerfrei
Ein Sonderfall, der viel Geld spart: Erbt der Ehepartner das selbst bewohnte Familienheim, bleibt es unabhängig vom Wert steuerfrei – Bedingung ist, dass er weitere zehn Jahre selbst darin wohnt. Kinder profitieren ebenfalls, allerdings gedeckelt auf 200 m² Wohnfläche und ebenfalls mit zehnjähriger Selbstnutzungspflicht. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Diese Regel gilt nur für Eigennutzung – vermietete oder leerstehende Immobilien fallen nicht darunter.
Wie das Finanzamt eine geerbte Immobilie bewertet
Für die Steuer zählt nicht der Kaufpreis von damals, sondern der aktuelle Marktwert. Das Finanzamt ermittelt ihn nach dem Bewertungsgesetz über eines von drei Verfahren:
- Vergleichswertverfahren – bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, anhand tatsächlicher Verkäufe ähnlicher Objekte
- Ertragswertverfahren – bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern, orientiert an den Mieteinnahmen
- Sachwertverfahren – wenn keine Vergleichswerte vorliegen, über Bau- und Bodenwert
Wichtig: Die Bewertungsreform von 2023 hat die Verfahren an die Marktlage angepasst – seither fallen die Finanzamts-Werte tendenziell höher aus als früher. Das Amt rechnet pauschal und ohne Ortstermin, oft zulasten des Erben. Genau hier liegt der größte Spar-Hebel.
Fristen, die Sie nicht verpassen dürfen
- 6 Wochen für die Ausschlagung der Erbschaft (6 Monate bei Auslandsbezug) – relevant bei überschuldeten Nachlässen
- 3 Monate, um das Erbe dem Finanzamt anzuzeigen
- Steuererklärung erst nach Aufforderung durch das Amt – dann meist innerhalb eines Monats, Verlängerung ist möglich
Legale Spartipps
- Eigenes Gutachten: Setzt das Finanzamt den Wert zu hoch an, dürfen Sie mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Baumängel, Sanierungsstau oder schwierige Lage drücken den Wert – und damit die Steuer.
- 10 %-Abschlag bei Vermietung: Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt.
- Nachlassverbindlichkeiten abziehen: Restschulden, Beerdigungskosten und ein pauschaler Kostenabzug mindern die Bemessungsgrundlage.
- Stundung: Zwingt die Steuer zum Notverkauf, kann sie unter Umständen über bis zu zehn Jahre gestundet werden.
- Vorweggenommene Erbfolge: Wer früh plant, nutzt die Freibeträge per Schenkung alle zehn Jahre erneut.
Typische Fehler, die teuer werden
- Den Finanzamts-Wert ungeprüft akzeptieren, obwohl er zu hoch ist
- Das Familienheim vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen und die Befreiung verlieren
- Fristen in einer Erbengemeinschaft verstreichen lassen, weil sich niemand zuständig fühlt
- Eine leerstehende Immobilie über Monate tragen – Grundsteuer, Versicherung und Wertverlust laufen weiter
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinverständlichen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sind Steuerberater, Notar oder Fachanwalt die richtigen Ansprechpartner – die genannten Zahlen und Regeln können sich ändern und hängen stark von der jeweiligen Konstellation ab.
Oft ist nicht die Steuer selbst das eigentliche Problem, sondern die Abwicklung: Eine geerbte Immobilie im Ruhrgebiet, während man selbst weit entfernt wohnt, dazu eine Erbengemeinschaft, in der niemand vorangeht. Genau hier setzt Nachlass Rhein-Ruhr (Semiz x Parlak) an – als diskreter, neutraler Partner im Korridor Essen–Düsseldorf–Bochum. Wir übernehmen Bewertung, diskrete Haushaltsauflösung, Verkauf und Übergabe aus einer Hand, auch komplett aus der Ferne, und entschärfen als unabhängiger Dritter die Spannungen in Erbengemeinschaften. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre geerbte Immobilie wert ist und wie eine ruhige, würdevolle Abwicklung aussehen kann, laden wir Sie zu einem vertraulichen Erstgespräch ein – unverbindlich und ohne Verpflichtung.