Immobilie im Ausland geerbt – warum das kein normaler Erbfall ist
Wer eine Immobilie im Ausland geerbt hat, steht plötzlich zwischen zwei Rechtsordnungen, zwei Finanzämtern und oft mehreren Miterben – während das Haus, die Wohnung oder das Grundstück hunderte Kilometer entfernt liegt. Gerade im Raum Essen, Düsseldorf und Bochum ist das Alltag: Viele Familien haben Wurzeln in der Türkei, Spanien, Italien, Griechenland oder Polen und erben genau dort. Die gute Nachricht: Mit klarer Reihenfolge und den richtigen Fristen bleibt der Fall beherrschbar. Die schlechte: Wer die ersten Wochen verschläft, zahlt drauf.
Welches Erbrecht gilt eigentlich?
Seit der EU-Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO), gültig für Erbfälle ab dem 17. August 2015, entscheidet innerhalb der EU nicht mehr die Staatsangehörigkeit, sondern der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers, welches Recht auf den gesamten Nachlass angewendet wird. Wohnte der Verstorbene zuletzt in Deutschland, gilt deutsches Erbrecht auch für die spanische Finca – es sei denn, er hatte in einem Testament ausdrücklich das Recht seines Heimatstaates gewählt.
Wichtige Ausnahmen
- Nicht-EU-Staaten wie die Türkei: Für unbewegliches Vermögen gilt meist das Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt (lex rei sitae). Für ein Haus in Antalya ist also türkisches Erbrecht maßgeblich – unabhängig vom Wohnsitz.
- Europäisches Nachlasszeugnis (ENZ): Es weist die Erbenstellung EU-weit nach und erspart in vielen Ländern den nationalen Erbschein. Es gilt in allen EU-Staaten außer Dänemark und Irland.
Doppelbesteuerung: zahle ich zweimal Erbschaftsteuer?
Das ist die teuerste Falle. Deutschland besteuert bei unbeschränkter Steuerpflicht das weltweite Erbe – auch die Auslandsimmobilie. Gleichzeitig verlangt der ausländische Staat oft seine eigene Erbschaftsteuer. Ein Doppelbesteuerungsabkommen speziell für Erbschaften hat Deutschland nur mit wenigen Ländern (unter anderem USA, Schweiz, Frankreich, Dänemark, Schweden und Griechenland). Mit der Türkei, Spanien oder Italien existiert keines.
Rettungsanker ist § 21 ErbStG: Die im Ausland gezahlte Erbschaftsteuer lässt sich auf die deutsche anrechnen – aber nur, wenn sie innerhalb von fünf Jahren festgesetzt und tatsächlich gezahlt wurde und auf dasselbe Vermögen entfällt. Die deutschen Freibeträge bleiben nutzbar: 400.000 € pro Kind, 500.000 € für Ehegatten. Wer die Anrechnung falsch beantragt oder Belege zu spät liefert, verschenkt schnell fünfstellige Beträge.
Fristen, die deutsche Erben regelmäßig verpassen
- Ausschlagung: 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB) – aber 6 Monate, wenn der Erblasser im Ausland wohnte oder der Erbe sich im Ausland aufhält. Wichtig bei überschuldeten oder sanierungsbedürftigen Objekten.
- Anzeige beim Finanzamt: Der Erwerb ist binnen 3 Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG).
- Ausländische Fristen: Spanien verlangt die Erbschaftsteuererklärung grundsätzlich innerhalb von 6 Monaten nach dem Todesfall – wer verspätet zahlt, riskiert Zuschläge und Zinsen. Solche Landesfristen laufen völlig unabhängig von den deutschen.
Erbengemeinschaft plus Auslandsimmobilie: die doppelte Komplexität
Sind mehrere Erben beteiligt, kann keiner allein über die Immobilie verfügen. Verkauf, Vermietung oder auch nur die Schlüsselübergabe brauchen Einigkeit. Liegt das Objekt im Ausland, kommen Sprachbarrieren, ausländische Notare und uneinheitliche Grundbuchsysteme dazu. Typisch: Ein Miterbe wohnt in Essen, einer in Berlin, einer noch im Herkunftsland – und niemand fühlt sich zuständig. Je länger dieser Zustand dauert, desto mehr Kosten (Grundsteuer, Instandhaltung, Verwaltung) laufen auf, ohne dass jemand die Immobilie nutzt.
Praktischer Weg: Frühzeitig eine bevollmächtigte Person bestimmen, die vor Ort handeln darf, und die Auseinandersetzung schriftlich regeln, bevor Streit entsteht.
Fernabwicklung: ohne Dauerreisen zum Ziel
Man muss nicht monatelang vor Ort sein. Das meiste lässt sich aus Deutschland steuern, wenn drei Dinge sauber vorbereitet sind:
- Vollmacht mit Apostille: Eine notarielle Vollmacht, versehen mit der Haager Apostille, ermöglicht es einem Vertreter, im Ausland zu handeln. Für Nicht-Haager-Staaten ist stattdessen eine Legalisation über das Konsulat nötig.
- Beglaubigte Übersetzungen: Sterbeurkunde, Testament und Erbnachweis müssen meist durch vereidigte Übersetzer übertragen werden.
- Steuernummer vor Ort: In Spanien etwa geht ohne NIE-Nummer weder Grundbucheintrag noch Verkauf.
Die häufigsten Fehler
- Die deutsche Anzeigepflicht ignorieren, weil „die Immobilie ja im Ausland liegt“.
- Die ausländische Steuer zahlen, aber die Anrechnung nach § 21 ErbStG vergessen.
- Innerhalb der Erbengemeinschaft nichts regeln – bis nach Jahren keiner mehr redet.
- Belege und Übersetzungen zu spät organisieren und dadurch Fristen reißen.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Jeder Erbfall mit Auslandsbezug ist ein Einzelfall – lassen Sie Ihre konkrete Konstellation individuell prüfen.
Diskret abgewickelt statt jahrelang liegen gelassen
Eine geerbte Immobilie im Ausland muss keine Dauerbaustelle sein. Wer strukturiert vorgeht – Fristen sichern, Steuerpflichten koordinieren, die Erbengemeinschaft einbinden – kommt auch aus dem Rhein-Ruhr-Gebiet ans Ziel, ohne ständig zu reisen.
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