Wenn ein Angehöriger stirbt, der zur Miete gewohnt hat, stehen die Hinterbliebenen schnell vor einer belastenden Aufgabe: die Wohnung räumen, den Mietvertrag klären und die Kaution sichern – und das oft mitten in der Trauer. Viele glauben, mit dem Tod ende der Mietvertrag von selbst. Das stimmt nicht. Wer die Fristen kennt, spart bares Geld und vermeidet unnötigen Streit mit der Hausverwaltung.

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod

Ein Mietverhältnis über Wohnraum ist vererblich. Verstirbt der Mieter, läuft der Vertrag zunächst weiter – die Miete wird also weiter fällig. Das Gesetz regelt dann zwei Wege: Entweder tritt eine berechtigte Person in den bestehenden Vertrag ein, oder das Mietverhältnis geht auf die Erben über, die es gesondert kündigen können. Welcher Weg gilt, hängt davon ab, wer im Haushalt gelebt hat.

Wer darf in den Mietvertrag eintreten?

Nach § 563 BGB haben bestimmte Personen ein Eintrittsrecht. Sie führen den Vertrag zu unveränderten Bedingungen fort, wenn sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. In dieser Reihenfolge sind das:

  • Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner
  • Kinder (wenn kein Ehe- oder Lebenspartner eintritt)
  • weitere Haushaltsangehörige, etwa der nichteheliche Lebensgefährte oder andere Familienmitglieder, die dauerhaft mit im Haushalt lebten

Wer eintrittsberechtigt ist, aber nicht in der Wohnung bleiben möchte, kann den Eintritt innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter ablehnen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Wichtig: Wer eintritt, übernimmt auch alle Pflichten – von der Miete bis zu offenen Nebenkosten.

Das Sonderkündigungsrecht der Erben

Lebte der Verstorbene allein oder tritt niemand in den Vertrag ein, geht das Mietverhältnis auf die Erben über (§ 564 BGB). Damit die Erben nicht monatelang für eine Wohnung zahlen, die sie nicht nutzen, gibt es das Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB: Sowohl die Erben als auch der Vermieter dürfen außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Diese Fristen musst du kennen

  • Kündigungsfenster: Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem die Erben vom Tod und vom übergegangenen Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben.
  • Kündigungsfrist: Es gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten zum Monatsende – unabhängig davon, wie lange der Verstorbene schon in der Wohnung wohnte.

Praktisch bedeutet das: In der Regel läuft die Miete noch etwa drei bis vier Monate weiter. Versäumen die Erben das Kündigungsfenster von einem Monat, gilt die normale, an die Wohndauer gekoppelte Kündigungsfrist – die deutlich länger sein kann. Deshalb sollte die schriftliche Kündigung, von allen Erben unterschrieben, zügig raus. Bei einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Miterben unterzeichnen.

Miete und Haftung bis zum Vertragsende

Bis der Vertrag endet, schulden die Erben die Miete – gezahlt wird aus dem Nachlass. Reicht dieser nicht, haften die Erben grundsätzlich auch mit ihrem Privatvermögen, sofern sie das Erbe nicht ausgeschlagen oder ihre Haftung beschränkt haben. Wer absehen kann, dass der Nachlass überschuldet ist, sollte die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen im Blick behalten und rechtlichen Rat einholen, bevor er Verträge kündigt oder die Wohnung räumt.

Wohnung räumen: besenrein und fristgerecht

Zum Vertragsende ist die Wohnung geräumt und in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben – üblicherweise besenrein. Ob darüber hinaus Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) fällig sind, hängt vom Mietvertrag ab. Viele ältere Klauseln zu starren Renovierungsfristen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam – hier lohnt ein prüfender Blick, bevor man vorschnell teuer renoviert.

Für die eigentliche Auflösung des Haushalts gilt: nicht überstürzen. Vor der Entrümpelung sollten die Räume sorgfältig durchgesehen werden auf:

  • wichtige Dokumente (Testament, Verträge, Versicherungspolicen, Kontounterlagen)
  • Wertgegenstände, Schmuck, Bargeld, Sparbücher
  • persönliche Erinnerungsstücke und Fotos
  • Kündigungen laufender Verträge (Strom, Telefon, Rundfunkbeitrag, Abos)

Erst danach folgt die fachgerechte, diskrete Räumung. Eine seriöse Haushaltsauflösung sortiert Verwertbares, Spendenfähiges und Entsorgung sauber und trennt Sperrmüll von Wertstoffen.

Kaution zurückholen

Die Mietkaution fällt in den Nachlass und steht damit den Erben zu. Der Vermieter darf sie nach der Rückgabe für berechtigte Ansprüche – etwa offene Miete oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus – einbehalten. Üblich ist eine Abrechnungsfrist von wenigen Monaten, damit auch die Nebenkosten noch verrechnet werden können. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos schützt vor späteren Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung.

Die wichtigsten Schritte im Überblick

  • Prüfen, ob jemand ein Eintrittsrecht hat oder die Wohnung an die Erben fällt
  • Bei überschuldetem Nachlass: Ausschlagung prüfen, bevor gehandelt wird
  • Innerhalb eines Monats schriftlich kündigen (alle Erben unterschreiben)
  • Wohnung nach Dokumenten und Wertsachen durchsuchen
  • Laufende Verträge kündigen, Nachsendeauftrag einrichten
  • Wohnung räumen, besenrein übergeben, Protokoll erstellen
  • Kaution und Nebenkostenabrechnung einfordern

Wann sich Unterstützung lohnt

Gerade wenn du nicht vor Ort wohnst, mehrere Erben mitreden oder die Frist drängt, wird die Auflösung schnell zur Belastung. Im Raum Essen, Düsseldorf und Bochum sowie in ganz NRW übernehmen wir die diskrete Wohnungsauflösung aus einer Hand – von der geordneten Sichtung persönlicher Unterlagen bis zur besenreinen Übergabe an den Vermieter, damit du dich auf das Wesentliche konzentrieren kannst.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Fragen zur Haftung, zu Fristen oder zur Ausschlagung des Erbes wende dich an einen Anwalt oder Notar.

Weiterführend: Nachlass-Abwicklung in Berlin: Der praktische Leitfaden