Nach einem Erbfall bleibt das Haus oder die Wohnung des Verstorbenen oft erst einmal leer stehen: Der Nachlass ist noch nicht geklärt, die Erbengemeinschaft muss sich einigen, und bis zu Verkauf, Vermietung oder Räumung vergehen Wochen oder Monate. Was viele Erben unterschätzen: Eine leer stehende Immobilie ist kein ruhender Besitz, sondern verursacht laufende Pflichten, Kosten und Risiken, und der Versicherungsschutz kann in dieser Zeit lückenhaft werden. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie bei einer geerbten Immobilie im Leerstand achten müssen.

Warum Leerstand im Erbfall so häufig ist

Mit dem Tod geht das Eigentum an der Immobilie im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) automatisch auf die Erben über, ebenso alle Rechte und Pflichten daran. Gerade bei einer Erbengemeinschaft dauert es aber, bis Entscheidungen fallen: Wer übernimmt, wird verkauft, wird ausgezahlt? In dieser Übergangszeit steht das Objekt meist unbewohnt da. Genau dann steigt das Schadenrisiko, weil niemand einen entstehenden Wasserschaden bemerkt, die Heizung ausfällt oder das Gebäude zum Ziel für Einbrecher wird.

Der Versicherungsschutz: das größte Missverständnis

Die Wohngebäudeversicherung endet nicht mit dem Todesfall, sie geht auf die Erben über und läuft zunächst weiter. Daraus folgt aber kein automatischer Rundum-Schutz. Entscheidend ist die Frage des Leerstands:

  • Anzeigepflicht bei Gefahrerhöhung: Dauerhafter Leerstand gilt versicherungsrechtlich häufig als sogenannte Gefahrerhöhung (§§ 23 ff. VVG). Sie muss dem Versicherer angezeigt werden. Unterbleibt das, kann der Versicherer die Leistung im Schadenfall kürzen oder ganz verweigern.
  • Leerstandsklauseln: Viele Policen enthalten besondere Bedingungen für unbewohnte Gebäude, etwa Auflagen zu regelmäßiger Kontrolle oder zum Absperren der Wasserleitung. Werden sie nicht erfüllt, entfällt unter Umständen der Schutz für typische Leerstandsschäden.
  • Hausratversicherung: Sie deckt das bewegliche Inventar. Bei längerem Leerstand kann der Schutz nach den Bedingungen eingeschränkt werden oder entfallen, gerade bei Diebstahl aus einem unbewohnten Objekt.

Wichtigster praktischer Schritt: Informieren Sie den Gebäudeversicherer zeitnah über den Erbfall und den Leerstand und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Obliegenheiten gelten. Die genauen Fristen, Prämien und Bedingungen unterscheiden sich je nach Vertrag stark, prüfen Sie das anhand der konkreten Police und im Gespräch mit dem Versicherer, statt sich auf allgemeine Angaben zu verlassen.

Verkehrssicherungspflicht: Erben haften

Als neue Eigentümer treffen Sie die Verkehrssicherungspflichten für das Grundstück. Das bedeutet: Sie müssen dafür sorgen, dass von der Immobilie keine Gefahr für andere ausgeht. Dazu zählen zum Beispiel

  • Räum- und Streupflicht auf dem Gehweg (je nach kommunaler Satzung),
  • lose Dachziegel, Schnee- und Eisüberhänge oder abbröckelnde Fassadenteile,
  • abgestorbene Bäume und herabhängende Äste,
  • ein ungesichertes, offen zugängliches Gebäude.

Verletzt sich ein Passant, weil eine dieser Pflichten vernachlässigt wurde, können die Erben haften, auch wenn sie selbst weit entfernt wohnen. In einer Erbengemeinschaft trifft die Verantwortung grundsätzlich alle Miterben gemeinsam.

Typische Gefahren im leeren Haus

Die häufigsten Schäden bei Leerstand sind hausgemacht und oft vermeidbar:

  • Frost- und Rohrbruchschäden: Nicht entleerte oder ungeheizte Wasserleitungen platzen im Winter, ein Klassiker, der ganze Etagen unter Wasser setzt.
  • Unentdeckte Wasserschäden: Ein tropfender Anschluss bleibt monatelang unbemerkt und führt zu Feuchtigkeit und Schimmel.
  • Einbruch und Vandalismus: Ein sichtlich unbewohntes Haus mit überquellendem Briefkasten lädt Täter ein.
  • Schimmel und Feuchtigkeit: Ohne Heizen und Lüften verschlechtert sich das Raumklima rasch.
  • Ungeziefer und Marder: Leere Dachböden und Keller werden schnell besiedelt.

So sichern Sie die Immobilie ab

Mit einigen konsequenten Maßnahmen senken Sie das Risiko deutlich, und erfüllen zugleich oft die Auflagen des Versicherers:

  • Im Winter das Wasser am Haupthahn abstellen und die Leitungen entleeren oder die Heizung dauerhaft frostfrei laufen lassen.
  • Das Objekt regelmäßig kontrollieren (lassen) und die Kontrollen dokumentieren.
  • Den Briefkasten leeren, Rollläden und Beleuchtung nutzen, damit das Haus bewohnt wirkt.
  • Fenster und Türen sicher verschließen, Nebeneingänge und Kellerfenster nicht vergessen.
  • Nachbarn oder eine vertraute Person einbeziehen, wenn Sie selbst nicht vor Ort sind.

Laufende Kosten trotz Leerstand

Auch ein leeres Haus kostet Geld. Weiter zu zahlen sind in der Regel die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, Grundgebühren für Strom und Wasser, der Schornsteinfeger sowie, je nach Kommune, Straßenreinigung und Abfallgrundgebühren. Diese Ausgaben laufen so lange, bis über die Immobilie entschieden ist, und belasten den Nachlass. Das ist ein weiterer Grund, den Leerstand nicht unnötig in die Länge zu ziehen.

Zügig zu einer Entscheidung kommen

Je länger eine geerbte Immobilie leer steht, desto höher sind Risiko und Kosten. Sinnvoll ist deshalb, früh die Richtung zu klären: verkaufen, vermieten oder zunächst räumen und in einen verkaufsfähigen Zustand bringen. Besonders bei einer Erbengemeinschaft hilft eine offene Abstimmung, um Blockaden und Schäden zu vermeiden. Eine diskrete, geordnete Haushaltsauflösung und Objekträumung schafft dabei die Grundlage, die Immobilie zeitnah zu übergeben oder zu verkaufen, und beendet den kostspieligen Leerstand.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Versicherungsberatung. Für Ihre konkrete Police und Ihren Fall sprechen Sie mit Ihrem Versicherer beziehungsweise einer fachkundigen Beratung. Bei der diskreten Räumung und Nachlassabwicklung Ihrer geerbten Immobilie im Raum Essen, Düsseldorf, Bochum und ganz NRW unterstützen wir Sie gern, aus einer Hand.

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