Ein naher Mensch ist gestorben, und plötzlich stehen Sie vor einer verschlossenen Wohnungstür. Sie wollen die Katze versorgen, Dokumente für die Bestattung finden oder einfach nach dem Rechten sehen. Doch dürfen Sie überhaupt hinein? Diese Frage klingt banal, sorgt aber regelmäßig für Streit in Familien und mit Vermietern. Denn das Recht, eine fremde Wohnung zu betreten, hängt nicht davon ab, wie nahe man dem Verstorbenen stand, sondern davon, wer rechtlich in seine Fußstapfen tritt.

Das Hausrecht geht auf die Erben über

Mit dem Tod eines Menschen geht sein gesamtes Vermögen im selben Moment auf die Erben über. Das regelt die sogenannte Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB. Zu diesem Vermögen gehört auch das Hausrecht an der Wohnung, also die Befugnis zu entscheiden, wer die Räume betreten darf und wer nicht. Kurz gesagt: Wer Erbe ist, darf hinein. Wer nicht Erbe ist, hat zunächst kein eigenes Zutrittsrecht.

Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Verstorbenen gehörte oder ob er zur Miete wohnte. Auch das Mietverhältnis geht auf die Erben über, sie treten also in den Mietvertrag ein. Der Haustürschlüssel in der Hand macht Sie übrigens noch nicht zum Berechtigten. Entscheidend ist die Erbenstellung, nicht der Besitz am Schlüssel.

Der Sonderfall Erbengemeinschaft

Gibt es mehrere Erben, wird es heikel. Die Wohnung und ihr Inhalt gehören dann allen Miterben gemeinsam, niemandem allein. Über den Nachlass dürfen sie nur zusammen verfügen (§ 2038 und § 2040 BGB). Praktisch heißt das: Ein einzelner Miterbe darf sich nicht einfach Zutritt verschaffen und Gegenstände mitnehmen, auch nicht das Sparbuch, den Schmuck der Mutter oder ein Erinnerungsstück, von dem er meint, es sei ihm versprochen worden.

Für ein einvernehmliches Betreten, um die Wohnung zu sichern oder Papiere zu suchen, sollten Sie die anderen Miterben informieren und möglichst gemeinsam oder mit deren Einverständnis hineingehen. Wer eigenmächtig Wertsachen entnimmt, riskiert nicht nur Streit, sondern auch Schadensersatzforderungen und im Extremfall den Vorwurf der Unterschlagung.

Wenn ein Miterbe blockiert

Verweigert ein Miterbe den Zugang oder verschanzt sich in der Wohnung, hilft kein Türeintreten. Bei akuter Gefahr, etwa wenn Wertsachen zu verschwinden drohen, kann das Nachlassgericht Sicherungsmaßnahmen anordnen, in bestimmten Fällen bis hin zur Nachlasspflegschaft. Kommen Sie allein nicht weiter, ist der Weg zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Erbrecht sinnvoll, bevor der Konflikt eskaliert.

Angehörige ohne Erbenstellung

Viele sind überrascht, dass enge Angehörige nicht automatisch hinein dürfen. Der Lebensgefährte, der jahrelang zu Besuch war, oder das Kind, das enterbt wurde, haben kein eigenes Zutrittsrecht, solange sie nicht Erbe sind. Auch die gute Nachbarin, die einen Schlüssel besitzt, darf die Wohnung nach dem Tod nicht auf eigene Faust ausräumen.

Es gibt einen begrenzten Ausnahmebereich: die Totenfürsorge. Wer für die Bestattung verantwortlich ist, darf beispielsweise Kleidung für die Aufbahrung holen oder Unterlagen suchen, die für die Beisetzung gebraucht werden. Auch rein persönliche Gegenstände, die eindeutig einem Angehörigen gehören und nicht zum Nachlass zählen, dürfen mit Wissen und Zustimmung der Erben herausgeholt werden. Das ersetzt aber keine generelle Erlaubnis, in der Wohnung zu schalten und zu walten.

Die Vollmacht über den Tod hinaus als Abkürzung

Am reibungslosesten ist der Zugang, wenn der Verstorbene zu Lebzeiten eine Vollmacht über den Tod hinaus erteilt hat. Damit kann der Bevollmächtigte sofort handeln, ohne auf einen Erbschein warten zu müssen, der oft Wochen dauert. Wichtig: Der Bevollmächtigte handelt dann für die Erben, nicht für sich selbst. Er darf sich also nicht bedienen und muss auf Verlangen Rechenschaft ablegen. Wer eine solche Vollmacht besitzt, sollte trotzdem behutsam vorgehen und die Erben einbinden.

Mietwohnung: was der Vermieter darf und was nicht

Ein weit verbreiteter Irrtum: Der Vermieter dürfe die Wohnung des verstorbenen Mieters einfach öffnen und leerräumen, weil ihm das Haus gehört. Das stimmt nicht. Das Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod, es läuft mit den Erben weiter, bis es ordentlich gekündigt wird. Bis dahin hat der Vermieter kein Recht, eigenmächtig einzudringen oder Gegenstände zu entsorgen.

Wer die Wohnung eines verstorbenen Mieters ohne Zustimmung der Erben betritt und ausräumt, begeht verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und macht sich schadensersatzpflichtig, wenn dabei Wertgegenstände verschwinden oder beschädigt werden. Zutritt darf sich der Vermieter nur mit den Erben oder deren Einverständnis verschaffen. Sind die Erben unbekannt, kann er beim Nachlassgericht anregen, einen Nachlasspfleger als Ansprechpartner bestellen zu lassen. Umgekehrt sollten Erben zügig klären, ob und bis wann sie kündigen, damit nicht unnötig Miete für eine ungenutzte Wohnung anfällt.

Bevor Sie die Tür öffnen: sichern und dokumentieren

Wenn Sie berechtigt hineingehen, gehen Sie überlegt vor. Das schützt Sie selbst vor späteren Vorwürfen und bewahrt den Nachlass.

  • Nehmen Sie nach Möglichkeit eine zweite Person als Zeugen mit, gerade in einer Erbengemeinschaft.
  • Fotografieren Sie den Zustand der Räume und wichtige Fundstücke, bevor etwas bewegt wird.
  • Sichern Sie Bargeld, Schmuck, Sparbücher, den Haustürschlüssel und wichtige Dokumente an einem sicheren Ort, aber entnehmen Sie in der Erbengemeinschaft nichts im Alleingang zum eigenen Vorteil.
  • Kümmern Sie sich um Verderbliches, Haustiere, Post und die Heizung, damit keine Folgeschäden entstehen.
  • Notieren Sie, wer wann in der Wohnung war und was mitgenommen wurde.

Persönliche Papiere wie Testament, Versicherungspolicen und Kontounterlagen brauchen Sie ohnehin bald für die weitere Abwicklung. Sie an einem Ort zusammenzuführen, erspart später viel Sucherei.

Im Zweifel lieber fragen als handeln

Die Frage des Zutritts berührt Erbrecht, Besitzrecht und oft angespannte Familienbeziehungen zugleich. Solange die Erbenstellung nicht geklärt ist, fahren Sie am besten, wenn Sie zurückhaltend agieren, alles dokumentieren und bei Unsicherheit rechtlichen Rat einholen. Für verbindliche Auskünfte im Einzelfall sind eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Erbrecht sowie das zuständige Nachlassgericht die richtigen Ansprechpartner.

Steht danach das diskrete Räumen oder die Auflösung der Wohnung an, unterstützt Sie das Team von Parlak im Raum Essen, Düsseldorf und Bochum sowie in ganz NRW mit einer würdevollen Abwicklung aus einer Hand, auf Wunsch mit sorgfältiger Sicherung von Wertsachen und Dokumenten.