Warum der Verkehrswert im Erbfall über bares Geld entscheidet

Wer eine Immobilie erbt, steht schnell vor einer Zahl, die vieles bestimmt: dem Verkehrswert. Er ist die Basis für die Erbschaftsteuer, für die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft und für einen späteren Verkauf. Ist der Wert zu hoch angesetzt, zahlen Sie unnötig Steuer. Ist er zu niedrig, verschenken Sie beim Verkauf Vermögen oder provozieren Streit unter Miterben. Die Immobilienbewertung im Erbfall ist deshalb kein Formalakt, sondern der Hebel mit der größten finanziellen Wirkung im gesamten Nachlass.

Verkehrswert, Marktwert, Bedarfswert: der Unterschied

Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Davon zu unterscheiden ist der Bedarfswert, den das Finanzamt für die Erbschaftsteuer typisiert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt, oft pauschal und tendenziell zu hoch, weil individuelle Mängel unberücksichtigt bleiben.

Wichtig: Über die sogenannte Öffnungsklausel in § 198 BewG dürfen Sie dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Als Nachweis nennt die Vorschrift ausdrücklich ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Genau hier liegt oft ein vier- bis fünfstelliges Sparpotenzial.

Die drei anerkannten Bewertungsverfahren

Welches Verfahren greift, hängt von der Immobilienart ab (geregelt in der ImmoWertV):

  • Vergleichswertverfahren, für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Grundlage sind reale Verkaufspreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
  • Ertragswertverfahren, für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen.
  • Sachwertverfahren, wenn Vergleichs- oder Ertragsdaten fehlen. Es addiert Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung.

In fünf Schritten zum belastbaren Wert

  • Unterlagen sammeln: aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Vermietung die Mietverträge.
  • Bodenrichtwert prüfen: kostenlos über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes, in NRW über BORISplus.
  • Zustand ehrlich dokumentieren: Sanierungsstau, Dach, Heizung, Feuchte. Jeder Mangel drückt den Wert und ist gegenüber dem Finanzamt bares Geld wert.
  • Verfahren wählen, passend zur Objektart.
  • Wert festschreiben: für die Steuer und bei Erbengemeinschaften idealerweise durch einen zertifizierten (DIN EN ISO/IEC 17024) oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Fristen, die Sie kennen müssen

Im Erbfall läuft die Uhr:

  • 3 Monate: Der Erwerb ist dem für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt anzuzeigen, und zwar binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis vom Anfall (§ 30 Abs. 1 ErbStG), auch ohne Aufforderung.
  • 6 Wochen: Frist zur Ausschlagung der Erbschaft nach § 1944 Abs. 1 BGB, gerechnet ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund. Sie verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder der Erbe sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält (§ 1944 Abs. 3 BGB). Wichtig bei überschuldeten Nachlässen.
  • Grundbuchberichtigung: Wird die Eintragung der Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, bleibt sie gebührenfrei (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). Danach fallen Kosten an.

Die Erbschaftsteuer selbst richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibetrag. § 16 Abs. 1 ErbStG nennt 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind und 200.000 Euro je Enkel. Erst der Wert oberhalb des Freibetrags wird besteuert, ein präziser Verkehrswert entscheidet also direkt über die Steuerlast.

Typische Fehler, die teuer werden

  • Den Bedarfswert des Finanzamts ungeprüft akzeptieren, statt die Öffnungsklausel zu nutzen.
  • Sich allein auf Online-Rechner verlassen. Sie kennen weder Zustand noch Mikrolage und taugen nicht für das Finanzamt.
  • Emotionale Über- oder Unterbewertung, besonders beim Elternhaus.
  • Mängel nicht dokumentieren und dadurch einen zu hohen steuerlichen Wert hinnehmen.
  • In der Erbengemeinschaft ohne neutrales Gutachten verhandeln, der Klassiker für jahrelangen Streit.

Erbengemeinschaft: warum ein neutraler Wert entlastet

Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört die Immobilie allen zur gesamten Hand, Entscheidungen brauchen Einstimmigkeit. Sobald einer verkaufen, ein anderer halten will, eskaliert es meist am Preis. Ein von allen anerkanntes, unabhängiges Wertgutachten nimmt der Diskussion die Emotion und schafft eine sachliche Verhandlungsbasis. Oft ist das der Unterschied zwischen einer einvernehmlichen Lösung und einer Teilungsversteigerung, bei der am Ende alle verlieren.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Falls sind Steuerberater, Notar oder Fachanwalt zuständig.

Wenn die Immobilie weit weg liegt oder die Erben sich uneinig sind

Eine geerbte Immobilie zu bewerten, zu räumen und zu verkaufen kostet Zeit, Ortskenntnis und Nerven, gerade wenn Sie nicht vor Ort wohnen oder mehrere Erben unter einen Hut zu bringen sind. Nachlass Rhein-Ruhr (Semiz x Parlak) begleitet genau das im Korridor Essen, Düsseldorf, Bochum: von der neutralen Wertermittlung über die diskrete Haushaltsauflösung bis zu Verkauf und Übergabe, vollständig fernabwickelbar und als unabhängiger Dritter, der Spannungen in der Erbengemeinschaft entschärft. Wenn Sie in Ruhe sortieren möchten, was in Ihrem Fall sinnvoll ist, vereinbaren Sie ein vertrauliches Erstgespräch, diskret und ohne Verpflichtung. Telefonisch erreichen Sie uns unter 0155 11037390, schriftlich unter anfrage@nachlass-rheinruhr.de.

Quellen

Stand: 28.10.2026

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Weitere Ratgeber

Der ermittelte Verkehrswert ist auch die Grundlage, um Miterben auszahlen zu können, den Wert beim Erbteil verkaufen einzuschätzen und den Pflichtteil zu berechnen.