Vermietete Immobilie geerbt: Was ab dem Todestag gilt
Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus erbt, wird nicht irgendwann, sondern im Moment des Erbfalls zum Vermieter. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, der Mieter bleibt in der Wohnung, und die Miete fließt ab sofort an Sie. Genau diese Automatik überrascht viele Erben – und führt zu Fehlern, die bares Geld kosten. Dieser Ratgeber ordnet Rechte, Pflichten und Fristen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Rechtlicher Ausgangspunkt: Sie rücken in den bestehenden Mietvertrag ein
Mit dem Erbfall geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen per Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) auf die Erben über – inklusive aller laufenden Mietverträge. Sie schließen keinen neuen Vertrag, Sie übernehmen den alten eins zu eins: gleiche Miete, gleiche Kündigungsfristen, gleiche Nebenkostenregelungen.
Der Tod des Vermieters ist kein Kündigungsgrund
Weder Sie noch der Mieter können das Mietverhältnis allein wegen des Erbfalls beenden. Der Mieter behält seinen vollen Bestandsschutz. Wer glaubt, mit dem Erbe frei über die Wohnung verfügen zu können, irrt – eine Kündigung braucht immer einen gesetzlichen Grund.
Ihre Pflichten als neuer Vermieter
- Kaution übernehmen und getrennt anlegen: Die vom Erblasser gehaltene Mietkaution gehört weiterhin dem Mieter. Sie muss insolvenzfest und getrennt vom Privatvermögen verwahrt werden (§ 551 BGB).
- Nebenkosten abrechnen: Die jährliche Betriebskostenabrechnung müssen Sie spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen in der Regel verloren.
- Instandhaltung sicherstellen: Heizung, Dach, Leitungen – die Verkehrssicherungspflicht geht sofort auf Sie über.
- Mietkonto und Kommunikation klären: Teilen Sie dem Mieter mit, an wen und wohin die Miete künftig zu zahlen ist.
Diese Fristen zählen im Erbfall
- 6 Wochen Ausschlagung: Wollen Sie das Erbe nicht antreten – etwa bei überschuldeter oder maroder Immobilie – müssen Sie binnen sechs Wochen ab Kenntnis beim Nachlassgericht ausschlagen (§ 1944 BGB).
- 3 Monate Erbschaftsteuer-Anzeige: Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzeigen.
- 2 Jahre Grundbuchberichtigung: Die Umschreibung im Grundbuch ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei – danach fallen Notar- und Gerichtskosten an.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere gemeinsam erben
Erben mehrere Personen, gehört die Immobilie allen gemeinsam als sogenannte Gesamthand. Kein Miterbe kann allein über seinen Anteil an der Wohnung verfügen – Entscheidungen zu Vermietung, Reparaturen oder Verkauf brauchen Abstimmung.
- Mieteinnahmen werden nach Erbquote aufgeteilt und von jedem Miterben einzeln versteuert.
- Verwaltungsmaßnahmen wie eine Mieterhöhung verlangen meist Stimmenmehrheit, die Auflösung der Gemeinschaft dagegen Einstimmigkeit.
- Blockade-Risiko: Ein einzelner Miterbe kann einen Verkauf ausbremsen. Kommt keine Einigung zustande, droht am Ende die Teilungsversteigerung – meist mit deutlichem Wertverlust.
Steuer: Mieteinnahmen und Erbschaftsteuer
Ab dem Todestag sind die Mieteinnahmen Ihnen zuzurechnen und in der Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzugeben. Bei der Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge – zum Beispiel 400.000 Euro je Kind und 500.000 Euro für Ehegatten. Ein Vorteil bei vermieteten Wohnimmobilien: Sie werden nur mit 90 Prozent des Werts angesetzt, es gilt also ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent (§ 13d ErbStG). Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt stark vom Einzelfall ab – hier lohnt sich steuerlicher Rat.
Kann ich dem Mieter kündigen?
Nur mit gesetzlichem Grund. In Betracht kommen vor allem Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung, wenn die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert – beides mit hohen Hürden und Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten bei langer Mietdauer. Ein Verkauf ist dagegen jederzeit möglich: Die Immobilie wird schlicht vermietet verkauft. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) schützt den Mieter, der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein.
Die häufigsten Fehler
- Dem Mieter voreilig kündigen – ohne belastbaren Grund unwirksam und am Ende teuer.
- Die Kaution mit dem eigenen Konto vermischen statt sie getrennt anzulegen.
- Die 12-Monats-Frist der Nebenkostenabrechnung verpassen und Nachzahlungen verlieren.
- In der Erbengemeinschaft ohne klare Aufgabenverteilung agieren – Mieteranfragen bleiben liegen.
- Bei auswärtigem Wohnsitz die Objektbetreuung schleifen lassen, bis kleine Mängel zu großen werden.
Geerbte Mietimmobilie auch aus der Ferne im Griff
Gerade wenn Erben verstreut wohnen oder eine Erbengemeinschaft sich erst einig werden muss, wird die laufende Immobilie schnell zur Belastung: Mieteranfragen, Abrechnungen, die Frage nach Halten oder Verkaufen. Nachlass Rhein-Ruhr (Semiz x Parlak) begleitet Eigentümer im Raum Essen, Düsseldorf und Bochum diskret durch die Abwicklung – auch komplett aus der Ferne und mit mehreren Miterben. Wenn Sie in Ruhe sortieren möchten, welche Schritte in Ihrem Fall anstehen, ist ein vertrauliches Erstgespräch der einfachste Anfang.