Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erbt, rechnet oft automatisch mit Erbschaftsteuer. Bei der selbst bewohnten Familienwohnung gibt es aber eine Besonderheit: Unter bestimmten Bedingungen bleibt sie komplett steuerfrei, und zwar zusätzlich zu den üblichen persönlichen Freibeträgen. Diese Regelung steht in § 13 Absatz 1 des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) und betrifft das sogenannte Familienheim. Sie ist einer der wirkungsvollsten Hebel im Erbfall, wird in der Praxis aber häufig verschenkt, weil eine Frist gerissen oder eine Bedingung übersehen wird.

Was ein Familienheim im Sinne des Gesetzes ist

Gemeint ist ein bebautes Grundstück, in dem der Verstorbene bis zu seinem Tod selbst gewohnt hat, also seinen Lebensmittelpunkt hatte. Das kann ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung sein. Reine Ferienhäuser, Zweitwohnungen oder vermietete Objekte fallen nicht darunter. Die Immobilie muss außerdem im Inland oder in einem anderen Staat der EU beziehungsweise des Europäischen Wirtschaftsraums liegen.

Nicht schädlich ist es, wenn der Erblasser am Ende nicht mehr selbst dort wohnen konnte, etwa weil er in ein Pflegeheim gezogen ist oder im Krankenhaus verstorben ist. Solche zwingenden Gründe, die eine eigene Nutzung objektiv unmöglich gemacht haben, zählen als unschädlich, solange die Wohnung sein Zuhause geblieben ist.

Der Ehepartner erbt ohne Flächengrenze

Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, bleibt es nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei, ganz gleich wie groß und wie wertvoll die Immobilie ist. Eine 300-Quadratmeter-Villa ist genauso begünstigt wie eine kleine Wohnung. Es gibt für Ehegatten also keine Wohnflächenobergrenze.

Die zwei zentralen Bedingungen dafür sind:

  • Der oder die Hinterbliebene zieht selbst ein und nutzt die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken, und zwar unverzüglich nach dem Erbfall.
  • Diese Selbstnutzung wird mindestens zehn Jahre lang beibehalten.

„Unverzüglich“ heißt nicht sofort am Todestag, aber ohne schuldhaftes Zögern. Der Bundesfinanzhof sieht als Orientierung einen Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall. Wer länger braucht, muss gute Gründe darlegen können, etwa eine notwendige Sanierung, deren Verzögerung er nicht zu vertreten hat.

Kinder: steuerfrei bis 200 Quadratmeter

Auch Kinder und, falls ein Kind bereits verstorben ist, dessen Kinder (also Enkel) können das Elternhaus steuerfrei erben. Hier gilt § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, und die Regel ist etwas strenger: Begünstigt ist nur eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Ist die Wohnung größer, wird der darüber liegende Anteil anteilig steuerpflichtig.

Ein Beispiel zur Größenordnung: Bei einem Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche bleiben rund 80 Prozent des Werts steuerfrei, für die übrigen 50 Quadratmeter (also etwa 20 Prozent des Werts) fällt Erbschaftsteuer an, soweit sie nicht durch den persönlichen Freibetrag gedeckt ist. Die genaue Aufteilung nimmt das Finanzamt vor.

Die Bedingungen entsprechen denen für Ehegatten: unverzügliches Einziehen und Selbstnutzung, dazu die Bindung an die zehn Jahre. Wichtig für Kinder ist außerdem, dass die Rechtsprechung bei der Frage, wann eine Nichtnutzung ausnahmsweise unschädlich ist, sehr streng ist. Es muss objektiv unmöglich sein, dort zu wohnen. Dass ein Umzug bloß unpraktisch, beruflich ungünstig oder wirtschaftlich unattraktiv wäre, reicht ausdrücklich nicht.

Die Zehn-Jahres-Frist und die Falle der Nachversteuerung

Der häufigste Grund, warum die Steuerbefreiung nachträglich kippt, ist die vorzeitige Aufgabe der Selbstnutzung. Verkaufen, vermieten oder leerstehen lassen innerhalb der zehn Jahre führt in der Regel dazu, dass die Befreiung rückwirkend komplett wegfällt. Das Finanzamt setzt dann die Erbschaftsteuer nachträglich fest, so als hätte die Begünstigung nie bestanden. Auch eine Schenkung des Objekts an die eigenen Kinder innerhalb der Frist ist kritisch, selbst wenn man weiter mietfrei dort wohnen bleibt.

Eine Ausnahme greift nur bei zwingenden Gründen, die dem Erben die weitere Nutzung objektiv unmöglich machen. Klassische Beispiele sind der eigene Tod innerhalb der zehn Jahre oder eine so starke Pflegebedürftigkeit, dass ein selbstständiges Wohnen nicht mehr möglich ist und ein Heimaufenthalt nötig wird. Ein freiwilliger Umzug, ein neuer Job in einer anderen Stadt oder eine Trennung gehören nicht dazu.

Zusätzlich zum persönlichen Freibetrag

Ein oft missverstandener Punkt: Die Familienheim-Befreiung wird nicht auf den persönlichen Freibetrag angerechnet, sondern kommt obendrauf. Der Wert des selbst genutzten Familienheims bleibt außen vor, und die persönlichen Freibeträge stehen daneben weiterhin für das übrige Erbe zur Verfügung, also für Bargeld, Wertpapiere, eine zweite Immobilie oder andere Vermögenswerte. Diese Freibeträge liegen in der Größenordnung von rund 500.000 Euro für Ehegatten und etwa 400.000 Euro je Kind, jeweils bezogen auf einen Zeitraum von zehn Jahren. Die genauen Beträge und Steuerklassen sollten Sie mit der aktuellen Gesetzesfassung oder dem Steuerberater abgleichen.

Was das für die Praxis bedeutet

Wer ein Familienheim erbt und die Steuerbefreiung nutzen möchte, sollte früh handeln. Sinnvoll ist es,

  • zeitnah nach dem Erbfall über den tatsächlichen Einzug zu entscheiden und die Selbstnutzung nachweisbar aufzunehmen (Meldebescheinigung, Verträge),
  • bei Kindern die Wohnfläche zu prüfen, weil die 200-Quadratmeter-Grenze über die Höhe der Steuer entscheidet,
  • innerhalb der zehn Jahre keine überstürzten Entscheidungen zu Verkauf oder Vermietung zu treffen, ohne die Folgen für die Steuer zu klären,
  • zwingende Gründe (Pflege, Krankheit) sauber zu dokumentieren, falls die Nutzung doch enden muss.

Gerade in einer Erbengemeinschaft wird es schnell komplex: Erben mehrere Kinder gemeinsam, kann in der Regel nur derjenige die Befreiung beanspruchen, der tatsächlich einzieht und das Objekt im Rahmen der Auseinandersetzung übernimmt. Wer ausgezahlt wird oder die Wohnung nicht selbst nutzt, profitiert nicht.

Weil es hier um erhebliche Beträge geht und die Regeln im Detail streng ausgelegt werden, ist dieser Beitrag eine erste Orientierung und ersetzt keine Beratung. Die verbindliche Prüfung Ihres Falls, insbesondere Fristen, Wohnflächenberechnung und Nachversteuerungsrisiken, gehört in die Hände des Finanzamts und eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Erbrecht.

Wenn im Zuge der Erbschaft auch eine Wohnung oder ein Haus geräumt, aufgelöst oder für die weitere Nutzung vorbereitet werden muss, unterstützt Sie das Team von Parlak bei der diskreten Abwicklung aus einer Hand im Raum Essen, Düsseldorf, Bochum und ganz NRW. Sprechen Sie uns an, wir begleiten Sie einfühlsam und organisiert durch die nächsten Schritte.

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