Wenn ein Angehöriger stirbt, bleibt neben Trauer und Formalitäten oft eine drängende Frage: Was passiert mit der Mietwohnung? Anders als bei einer geerbten Eigentumswohnung endet der Mietvertrag nicht automatisch mit dem Tod – und die laufende Miete belastet den Nachlass Monat für Monat weiter. Wer die gesetzlichen Regeln kennt, kann eine Mietwohnung nach dem Todesfall geordnet und ohne unnötige Kosten auflösen. Dieser Ratgeber erklärt Eintrittsrecht, Sonderkündigung, Fristen und Räumung. Er ersetzt keine Rechtsberatung, sondern gibt einen praktischen Überblick.

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: „Mit dem Tod des Mieters ist der Vertrag beendet.“ Das Gegenteil ist der Fall. Das Mietverhältnis besteht fort – die Frage ist nur, mit wem. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet dabei zwei Wege: den Eintritt bestimmter Haushaltsangehöriger (§ 563 BGB) und die Fortsetzung mit den Erben (§ 564 BGB). Bis zur wirksamen Kündigung läuft die Miete weiter und muss aus dem Nachlass gezahlt werden.

Wer tritt in das Mietverhältnis ein? (§ 563 BGB)

Lebte der Verstorbene nicht allein, sieht das Gesetz ein gestuftes Eintrittsrecht vor. Vorrangig tritt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner in den bestehenden Vertrag ein, wenn er den gemeinsamen Haushalt geführt hat. Daneben – oder nachrangig – gilt das für:

  • Kinder, die mit im Haushalt gelebt haben,
  • andere Familienangehörige des gemeinsamen Haushalts,
  • Personen, die mit dem Verstorbenen in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt gelebt haben (z. B. der nichteheliche Lebensgefährte).

Wichtig: Der Eintritt geschieht automatisch, wird aber oft nicht gewünscht. Wer nicht in den Vertrag eintreten möchte, kann das innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter erklären. Dann gilt der Eintritt rückwirkend als nicht erfolgt. Diese Frist sollte man ernst nehmen, um nicht ungewollt Vertragspartner zu werden.

Fortsetzung mit den Erben (§ 564 BGB)

Lebte der Verstorbene allein oder tritt niemand nach § 563 BGB ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Die Erben werden damit Vertragspartner und schulden die Miete – und zwar unabhängig davon, ob sie die Wohnung nutzen. Genau hier entsteht in der Praxis der Zeitdruck: Jeder Monat kostet Miete, Nebenkosten und oft auch Strom.

Das Sonderkündigungsrecht – die wichtigste Frist

Für diese Situation gibt es ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 580 BGB). Es steht sowohl den Erben (bzw. den Eingetretenen) als auch dem Vermieter zu. Die Besonderheit: Ein befristeter Mietvertrag, ein Kündigungsausschluss oder eine lange vertragliche Kündigungsfrist stehen dieser Kündigung nicht entgegen.

  • Erklärungsfrist: Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb eines Monats ausgesprochen werden, nachdem man vom Tod des Mieters und vom fehlenden Eintritt eines Angehörigen erfahren hat.
  • Kündigungsfrist: Es gilt die gesetzliche Frist nach § 573d Abs. 2 BGB – in aller Regel drei Monate.

Praktisch bedeutet das: Wer die Monatsfrist verstreichen lässt, verliert das Sonderkündigungsrecht und ist an die normalen Vertragsbedingungen gebunden. Deshalb gehört die Kündigung – schriftlich und von allen Erben unterschrieben – zu den ersten Schritten nach dem Todesfall. Ein einfaches, sachliches Schreiben mit Hinweis auf § 580 BGB und beigefügter Sterbeurkunde genügt meist.

Rechnen mit Beispiel

Verstirbt der Mieter am 5. des Monats und kündigen die Erben am 20. desselben Monats, endet das Mietverhältnis in der Regel zum Ablauf des dritten übernächsten Monats. Für diese drei Monate ist die Wohnung zu räumen und besenrein zu übergeben – ein realistischer Zeitrahmen, den man von Anfang an einplanen sollte.

Kaution, Übergabe und Schönheitsreparaturen

Nach der Rückgabe rechnet der Vermieter über die Mietkaution ab. Sie fällt in den Nachlass und wird nach Abzug berechtigter Forderungen (offene Miete, Nebenkostennachzahlung, Schäden) an die Erben ausgezahlt. Für die Rückzahlung darf sich der Vermieter eine angemessene Prüfungszeit nehmen; bei noch offener Betriebskostenabrechnung kann ein Teil länger einbehalten werden.

Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, hängt vom Vertrag und dessen Wirksamkeit ab – viele starre Klauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Vor dem Streichen lohnt daher ein prüfender Blick oder eine kurze Rückfrage beim Mieterverein. Zum Übergabetermin sollte ein Protokoll erstellt und der Zählerstand notiert werden.

Wohnung räumen und Haushalt auflösen

Die größte praktische Aufgabe ist die Räumung. Innerhalb der Kündigungsfrist muss der gesamte Hausrat entfernt, entsorgt oder verwertet werden. Sinnvoll ist folgendes Vorgehen:

  • Zuerst persönliche Unterlagen, Wertsachen und Dokumente sichern (auch für die Nachlassregelung wichtig).
  • Verwertbares von Entsorgungsgut trennen; Sperrmüll und Sondermüll getrennt planen.
  • Bei Zeitdruck oder großer Distanz eine professionelle Haushaltsauflösung / Entrümpelung beauftragen, die besenreine Übergabe einschließt.

Gerade wenn Erben weit entfernt wohnen oder mehrere Personen beteiligt sind, spart eine Abwicklung aus einer Hand Zeit, Wege und Konfliktpotenzial – und hilft, die Wohnung fristgerecht zurückzugeben, bevor unnötige Mietmonate anfallen.

Ein Punkt, der bei der Räumung oft untergeht: Die Hausratversicherung des Verstorbenen endet nicht automatisch mit dem Todesfall. Sie läuft zunächst weiter und geht auf die Erben über – bis zur Rückgabe der Wohnung ist das sogar sinnvoll, weil der verbliebene Hausrat währenddessen versichert bleibt. Danach sollte der Vertrag fristgerecht gekündigt werden. Was der Schutz umfasst und welche Kündigungsrechte nach einem Todesfall bestehen, erklärt der Ratgeber zur Hausratversicherung.

Haftung und Erbausschlagung

Wer die Erbschaft ausschlägt, wird nicht Vertragspartner und haftet nicht für die Miete – die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis. Wer dagegen bereits mit der Wohnungsauflösung beginnt und Nachlassgegenstände an sich nimmt, riskiert, die Erbschaft konkludent anzunehmen. In unklaren Fällen – etwa bei Überschuldung – sollte man vor jeder Räumung fachlichen Rat einholen.

Fazit

Eine Mietwohnung nach dem Todesfall lässt sich geordnet auflösen, wenn man zwei Fristen im Blick behält: die Monatsfrist für die Sonderkündigung und die dreimonatige Kündigungsfrist als Zeitfenster für die Räumung. Wer früh kündigt, Unterlagen sichert und die Auflösung strukturiert angeht, vermeidet unnötige Mietkosten und Stress. Bei rechtlichen Zweifeln – etwa zu Haftung, Kaution oder Schönheitsreparaturen – geben Mieterverein oder Fachanwalt verlässliche Auskunft.

Weiterführend: Nachlass-Abwicklung Nürnberg-Johannis: Ablauf & Tipps