Der Vater stirbt, das Elternhaus fällt an die drei Geschwister. Eines von ihnen wohnt schon länger dort und bleibt einfach wohnen, mietfrei. Die anderen beiden zahlen an ihrer eigenen Wohnung Miete und fragen sich: Steht uns nicht ein Ausgleich zu? Diese Konstellation gehört zu den häufigsten Reibungspunkten in einer Erbengemeinschaft. Die Rechtslage ist eindeutiger, als viele denken, aber sie hat einen Haken, der bares Geld kostet, wenn man ihn übersieht.

Wem gehört das Haus, solange die Erbengemeinschaft besteht?

Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben (§ 2032 BGB). Das Haus gehört also nicht dem, der zufällig darin wohnt, sondern allen Miterben gemeinsam, im Verhältnis ihrer Erbquoten. Jeder Miterbe darf die Immobilie mitbenutzen (§ 743 Abs. 2 BGB), aber niemand darf die anderen von der Nutzung ausschließen.

Genau das passiert aber faktisch, wenn einer allein einzieht oder wohnen bleibt: Er nutzt eine Sache, die zu einem Teil den anderen gehört, allein. Daraus entsteht ein Anspruch der übrigen Erben auf Ausgleich. Diesen Ausgleich nennt man Nutzungsentschädigung.

Der entscheidende Haken: Der Anspruch läuft nicht automatisch

Viele glauben, sie könnten rückwirkend für die letzten Jahre kassieren, in denen der Bruder oder die Schwester mietfrei gewohnt hat. Das ist in aller Regel ein Irrtum. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entsteht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung grundsätzlich erst dann, wenn ein Miterbe eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung verlangt (§ 745 Abs. 2 BGB). Bloßes Wohnen ohne Widerspruch der anderen begründet für die Vergangenheit meist keinen Zahlungsanspruch.

Praktisch heißt das: Erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den bewohnenden Miterben nachweisbar auffordern, entweder auszuziehen oder eine Entschädigung zu zahlen, beginnt die Uhr zu laufen. Wer jahrelang schweigt und erst beim Streit ums Erbe die Rechnung aufmacht, geht für die zurückliegende Zeit oft leer aus. Das ist der wichtigste Grund, das Thema früh und schriftlich anzusprechen.

Wie hoch ist die Nutzungsentschädigung?

Als Maßstab dient die ortsübliche Miete, die für das Objekt am Markt erzielbar wäre. Davon steht jedem übrigen Miterben nur sein Anteil entsprechend der Erbquote zu, nicht die volle Miete. Ein einfaches Beispiel zur Größenordnung: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen, das Haus ließe sich für rund 1.200 Euro im Monat vermieten. Der wohnende Bruder nutzt einen Wert, von dem den beiden anderen zusammen zwei Drittel zusteht, also rechnerisch etwa 800 Euro monatlich, je 400 Euro pro Person. Die konkrete ortsübliche Miete sollte man über einen Mietspiegel oder ein Wertgutachten belegen, nicht schätzen.

Was gegengerechnet wird

Der bewohnende Miterbe trägt oft laufende Kosten allein. Diese darf er gegenrechnen, sodass die tatsächliche Zahlung deutlich niedriger ausfallen kann. Typische Posten:

  • Grundsteuer und Gebäudeversicherung
  • notwendige Instandhaltung und Reparaturen an der gemeinsamen Immobilie
  • Zins und Tilgung eines noch laufenden Immobilienkredits, der mitvererbt wurde
  • verbrauchsunabhängige Nebenkosten, die er statt der Gemeinschaft trägt

Rein persönliche Verbrauchskosten wie Strom, Heizung oder der eigene Telefonanschluss zählen dagegen nicht als anrechenbare Last, denn die zahlt jeder Bewohner ohnehin selbst.

So fordern Sie die Nutzungsentschädigung ein

Weil der Anspruch erst mit Ihrem Verlangen entsteht, kommt es auf ein sauberes, dokumentiertes Vorgehen an:

  • Schriftlich statt am Telefon: Fordern Sie den bewohnenden Miterben in einem Brief oder einer E-Mail auf, eine Neuregelung der Nutzung zu treffen. Halten Sie das Datum fest, denn ab hier läuft der Anspruch.
  • Höhe beziffern: Nennen Sie eine konkrete monatliche Entschädigung, abgeleitet aus der ortsüblichen Miete und Ihrer Erbquote, und weisen Sie darauf hin, dass Lasten gegengerechnet werden.
  • Frist setzen: Geben Sie eine angemessene Zahlungsfrist. Wählen Sie den Weg über Auszug oder Zahlung, beides ist möglich.
  • Belege sammeln: Mietspiegel, Fotos, Wohnfläche und die Erbquoten aus dem Erbschein oder Testament stützen Ihre Forderung, falls es zum Streit kommt.

Wenn der Miterbe nicht zahlt oder nicht auszieht

Verweigert der Bewohner Zahlung und Auszug, lässt sich die Nutzungsentschädigung notfalls gerichtlich einklagen. In der Praxis ist das oft der Startschuss für die gesamte Auseinandersetzung: Häufig läuft es darauf hinaus, dass die Erbengemeinschaft die Immobilie verkauft oder ein Miterbe die anderen auszahlt. Kommt gar keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, die aber meist einen schlechteren Erlös bringt und deshalb der schlechteste Weg ist. Die Nutzungsentschädigung ist hier ein Hebel, um Bewegung in eine festgefahrene Situation zu bringen.

Häufige Streitpunkte kurz erklärt

  • „Ich pflege doch das Haus, das reicht als Gegenleistung.“ Instandhaltung darf gegengerechnet werden, ersetzt aber nicht automatisch die gesamte Entschädigung.
  • „Ich habe die Eltern bis zuletzt versorgt.“ Pflegeleistungen können bei der endgültigen Erbauseinandersetzung Ausgleichsansprüche begründen, sie sind aber ein eigenes Thema und heben den Nutzungsvorteil nicht ohne Weiteres auf.
  • „Wir haben nie darüber geredet.“ Genau das kostet Geld, weil ohne Verlangen für die Vergangenheit meist nichts zu holen ist.

Fazit

Wohnt ein Miterbe allein in der geerbten Immobilie, haben die übrigen Erben grundsätzlich Anspruch auf eine anteilige Nutzungsentschädigung, gemessen an der ortsüblichen Miete und der eigenen Erbquote, abzüglich der Lasten, die der Bewohner trägt. Der Anspruch beginnt jedoch erst, wenn Sie ihn ausdrücklich und nachweisbar geltend machen. Warten schadet also. Weil es hier um konkrete Beträge, laufende Kredite und oft um das ganze Familienverhältnis geht, sollten Sie die genaue Höhe und Ihre Erfolgsaussichten von einem Fachanwalt für Erbrecht prüfen lassen, bevor Sie fordern oder klagen.

Wenn am Ende feststeht, dass die Immobilie geräumt, verkauft oder an einen Miterben übergeben werden soll, unterstützt Sie Parlak bei der diskreten Haushaltsauflösung, der besenreinen Übergabe und der Abwicklung der Erbimmobilie aus einer Hand im Raum Essen, Düsseldorf, Bochum und in ganz NRW.

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