Das Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen, für viele Eigentümer ist das der Kern der vorweggenommenen Erbfolge. Richtig gemacht spart es Steuern, sichert die eigene Wohnsituation und beugt Erbstreit vor. Der Weg führt zwingend über den Notar und einen sorgfältig gestalteten Übergabevertrag. Dieser Ratgeber erklärt Ablauf, Kosten, Steuern und die typischen Gegenleistungen beim Verschenken einer Immobilie. Er ersetzt keine Beratung durch Notar und Steuerberater im Einzelfall.

Warum es ohne Notar nicht geht

Die Übertragung eines Grundstücks ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam (§ 311b BGB). Der Notar beurkundet den Übergabevertrag, veranlasst die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch und sichert vereinbarte Rechte wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückforderungsrechte ab. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Beschenkte tatsächlich Eigentümer. Ein privatschriftlicher „Schenkungsvertrag“ über eine Immobilie ist dagegen rechtlich wertlos.

Der Übergabevertrag: mehr als eine Schenkung

Der Übergabevertrag ist das zentrale Gestaltungsinstrument. In ihm lässt sich weit mehr regeln als die bloße Eigentumsübertragung:

  • Nutzungsrechte des Übergebers, Nießbrauch oder Wohnrecht, damit der Schenker im Haus wohnen bleibt oder Mieteinnahmen behält.
  • Versorgungsleistungen, etwa eine wiederkehrende Rente oder Pflegeverpflichtungen des Übernehmers.
  • Rückforderungsrechte, für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt.
  • Anrechnungs- und Ausgleichsbestimmungen, damit die Übertragung im späteren Erbfall unter den Geschwistern fair berücksichtigt wird.

Diese Klauseln entscheiden über Sicherheit und Steuerwirkung. Wie sich ein vorbehaltenes Nutzungsrecht auswirkt, vertieft der Ratgeber Nießbrauch und Wohnrecht.

Schenkungsteuer bei der Immobilie

Für die Übertragung gelten die persönlichen Freibeträge der Schenkungsteuer: 400.000 Euro je Kind, 500.000 Euro für den Ehegatten. Maßgeblich ist der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Verkehrswert der Immobilie. Behält sich der Schenker ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vor, mindert dessen Kapitalwert den steuerpflichtigen Erwerb spürbar. Eine Besonderheit gilt für Eheleute: Überträgt ein Ehegatte dem anderen das selbst bewohnte Familienheim, ist diese Zuwendung vollständig steuerfrei, ohne betragsmäßige Grenze und ohne Behaltensfrist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Eine erste Orientierung zur möglichen Steuer bietet der Erbschaftsteuer-Rechner.

Fällt Grunderwerbsteuer an?

Nein, zumindest bei der reinen Schenkung. Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG), weil sie bereits der Schenkungsteuer unterliegen. Zusätzlich sind Übertragungen an den Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und an Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel, Eltern, generell grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Grunderwerbsteuer kann allenfalls anteilig entstehen, wenn der Übernehmer eine echte Gegenleistung übernimmt (etwa Schulden) und diese Befreiungen nicht greifen. Bei Übertragungen innerhalb der engen Familie ist das der seltene Ausnahmefall.

Gemischte Schenkung und Gegenleistungen

Selten wird eine Immobilie völlig ohne Gegenleistung übertragen. Übernimmt der Beschenkte etwa noch laufende Kredite oder verpflichtet er sich zu Pflege und Versorgung, liegt eine gemischte Schenkung vor: Nur der unentgeltliche Teil unterliegt der Schenkungsteuer. Solche Gegenleistungen senken also die Steuerlast, schaffen aber neue Fragen, etwa nach dem Wert von Pflegeleistungen oder nach den Folgen, wenn der Übernehmer seine Pflichten nicht erfüllt. Auch die pflichtteilsrechtliche Einordnung solcher Zuwendungen ist im Einzelfall umstritten.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab; die Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie. Als grobe Größenordnung fallen für Beurkundung, Vollzug und Grundbucheintragung zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts an; die Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht erhöht die Kosten geringfügig. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für ein Wertgutachten. Die genauen Beträge nennt der Notar vorab, anders als die Steuer lassen sich diese Kosten verlässlich beziffern.

Den Pflichtteil und die Geschwister mitdenken

Wer eine Immobilie an ein Kind überträgt, sollte die anderen Angehörigen nicht übergehen. Enterbte können später über den Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB) auf den Wert der verschenkten Immobilie zugreifen, bei vorbehaltenem Nießbrauch sogar zeitlich unbegrenzt. Und unter Geschwistern kann die Zuwendung im Erbfall auszugleichen sein. Steht eine geerbte Immobilie unter mehreren Erben, ist ohnehin eine klare Regelung nötig, wie sie der Ratgeber Geschwister auszahlen beschreibt. Eine faire Anrechnungsbestimmung im Übergabevertrag beugt späterem Streit vor.

Wann sich das Verschenken lohnt, und wann nicht

Die Übertragung zu Lebzeiten ist kein Selbstzweck. Sie lohnt sich vor allem, wenn das Vermögen über den Freibeträgen liegt, der Übergeber früh genug beginnt, um die Zehn-Jahres-Fristen auszuschöpfen, und wenn seine eigene Versorgung über Nießbrauch oder Wohnrecht gesichert bleibt. Gegen eine Schenkung sprechen dagegen einige Punkte, die man kennen sollte:

  • Keine neue Spekulationsfrist: Der Beschenkte tritt in die Anschaffungsdaten des Schenkers ein. Verkauft er die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach deren ursprünglicher Anschaffung durch den Schenker, kann Einkommensteuer auf den Wertzuwachs anfallen (Spekulationssteuer nach § 23 EStG), bei selbst genutztem Wohneigentum gilt dies jedoch nicht.
  • Kein Wertansatz von neuem: Bei vermieteten Objekten führt der Beschenkte die Abschreibung des Schenkers fort; ein höherer Kaufpreis, der neue Abschreibung ermöglichen würde, entsteht nicht.
  • Verlust an Flexibilität: Das Eigentum ist aus der Hand gegeben und nur begrenzt rückholbar.

Ob die steuerlichen Vorteile die Nachteile überwiegen, hängt vom Einzelfall ab und sollte vorab durchgerechnet werden.

Was passiert, wenn etwas schiefgeht?

Eine übertragene Immobilie ist grundsätzlich aus der Hand gegeben. Gerät der Schenker später selbst in finanzielle Not oder verhält sich der Beschenkte grob undankbar, kommt eine Rückforderung nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen in Betracht. Deshalb gehören vertragliche Rückforderungsrechte in jeden Übergabevertrag. Welche gesetzlichen und vertraglichen Möglichkeiten bestehen, erklärt der Ratgeber Schenkung zurückfordern.

Häufige Fragen zum Verschenken einer Immobilie

Muss eine Immobilienschenkung zum Notar?

Ja, zwingend. Die Übertragung eines Grundstücks ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam (§ 311b BGB). Der Notar beurkundet den Übergabevertrag und veranlasst die Eintragung des neuen Eigentümers sowie vereinbarter Rechte im Grundbuch.

Fällt beim Verschenken einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?

Bei der reinen Schenkung nicht: Grundstücksschenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso Übertragungen an Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie. Grunderwerbsteuer kann nur anteilig entstehen, wenn eine echte Gegenleistung übernommen wird und keine Befreiung greift.

Wie hoch ist der Freibetrag bei einer verschenkten Immobilie?

Es gelten die allgemeinen Freibeträge der Schenkungsteuer: 400.000 Euro je Kind und 500.000 Euro für den Ehegatten. Ein vorbehaltenes Nießbrauch- oder Wohnrecht mindert den steuerpflichtigen Wert zusätzlich. Das selbst bewohnte Familienheim unter Ehegatten ist ganz steuerfrei.

Was kostet die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten?

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Immobilienwert und liegen als grobe Größenordnung bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Werts, zuzüglich möglicher Gutachterkosten. Die genauen Beträge nennt der Notar vorab.

Fazit

Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken ist ein bewährter Baustein der vorweggenommenen Erbfolge, wenn Übergabevertrag, Nutzungsrechte, Steuer und Pflichtteil zusammengedacht werden. Die Grunderwerbsteuer entfällt in der Familie, die Schenkungsteuer lässt sich über Freibeträge und Nießbrauch senken, und Rückforderungsklauseln sichern den Übergeber ab. Weil Bewertung, Vertragsgestaltung und Fristen komplex sind, gehört jeder Fall in die Hand von Notar und Steuerberater.