Wer sein Haus zu Lebzeiten überträgt, will meist nicht selbst ausziehen, und auf die vertrauten Einkünfte nicht verzichten. Genau das ermöglichen Nießbrauch und Wohnrecht: Der Schenker gibt das Eigentum ab, behält aber die Nutzung. Als Baustein der vorweggenommenen Erbfolge senken sie zugleich die Schenkungsteuer. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied beider Rechte, ihre steuerliche Wirkung und die pflichtteilsrechtliche Falle beim Vorbehaltsnießbrauch. Er ersetzt keine Beratung durch Notar und Steuerberater im Einzelfall.

Nießbrauch oder Wohnrecht, der Unterschied

Beide Rechte sichern dem Übergeber die Nutzung der verschenkten Immobilie, unterscheiden sich aber im Umfang:

  • Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das umfassende Recht, die Immobilie vollständig zu nutzen und ihre „Früchte“ zu ziehen. Der Nießbraucher darf selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Er trägt im Gegenzug in der Regel die laufenden Lasten.
  • Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist enger: Es erlaubt nur, die Wohnung selbst zu bewohnen. Vermieten ist grundsätzlich nicht möglich.

Wer flexibel bleiben und gegebenenfalls Mieteinnahmen behalten möchte, wählt den Nießbrauch. Wem es nur um das Wohnenbleiben geht, für den genügt ein Wohnrecht. Beide Rechte lassen sich auf Lebenszeit oder befristet einräumen und können auf einen Teil der Immobilie beschränkt werden, etwa auf eine bestimmte Wohnung im Haus. Sie werden im Übergabevertrag vereinbart und im Grundbuch abgesichert, Einzelheiten dazu im Ratgeber Immobilie verschenken.

Wie der Vorbehalt die Steuer senkt

Behält sich der Schenker ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vor (sogenannter Vorbehaltsnießbrauch), erhält der Beschenkte die Immobilie nur belastet, und damit weniger wert. Steuerlich wird der Kapitalwert des Nutzungsrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, sodass sich der steuerpflichtige Erwerb entsprechend verringert. Dieser Kapitalwert richtet sich nach dem Bewertungsgesetz: Er ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, bei Vermietung etwa der Jahresmiete, multipliziert mit einem Faktor, der von der statistischen Lebenserwartung des Nutzungsberechtigten abhängt. Je jünger der Schenker und je höher der Jahreswert, desto größer der Abzug. Seit 2009 mindert die Nießbrauchslast den steuerpflichtigen Erwerb in voller Höhe.

Die konkrete Zahl kann erheblich sein: Bei einem noch nicht sehr alten Schenker und einer gut vermietbaren Immobilie kann der Nießbrauch den steuerpflichtigen Wert um einen beträchtlichen Anteil drücken. Die genaue Berechnung, einschließlich der gesetzlichen Deckelung des Jahreswerts, nimmt der Steuerberater vor; die Freibeträge der Schenkungsteuer kommen zusätzlich zum Abzug.

Stark vereinfachtes Rechenbeispiel: Bringt eine vermietete Wohnung eine Jahresmiete von 12.000 Euro und ergibt sich aus dem Alter des Schenkers nach dem Bewertungsgesetz ein Vervielfältiger in der Größenordnung von zwölf, liegt der Kapitalwert des Nießbrauchs bei rund 144.000 Euro. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert abgezogen, bevor Freibetrag und Steuer greifen. Die tatsächlichen Faktoren hängen von statistischer Lebenserwartung und Jahreswert ab und weichen im Einzelfall deutlich ab, das Beispiel dient nur der Veranschaulichung der Größenordnung, nicht der Berechnung.

Doppelter Vorteil, aber eine Frist-Falle

Der Vorbehaltsnießbrauch wirkt doppelt: Er sichert die Versorgung des Übergebers und senkt die Steuer. Es gibt jedoch eine wichtige Kehrseite beim Pflichtteil. Für den Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB) beginnt die Zehn-Jahres-Frist, nach deren Ablauf eine Schenkung nicht mehr zählt, nach der Rechtsprechung oft gar nicht zu laufen, solange sich der Schenker durch einen umfassenden Nießbrauch die wirtschaftliche Nutzung vorbehält. Die Immobilie bleibt dann pflichtteilsrechtlich voll anrechenbar, auch nach vielen Jahren. Wer mit der Übertragung gerade den Pflichtteil verringern will, läuft hier ins Leere. Die Einzelheiten dieser Falle erklärt der Ratgeber Pflichtteilsergänzungsanspruch. Zu trennen davon ist die rein steuerliche Zehn-Jahres-Frist, die im Ratgeber Freibeträge alle zehn Jahre behandelt wird.

Was das Nutzungsrecht für den neuen Eigentümer bedeutet

Der Beschenkte wird zwar Eigentümer, kann die Immobilie aber bis zum Ende des Nutzungsrechts weder selbst nutzen noch frei verkaufen. Ein Verkauf ist nur mit Zustimmung des Berechtigten oder gegen dessen Ablösung möglich, da das im Grundbuch eingetragene Recht auch einen Käufer bindet. Diese Konstellation betrifft nicht nur Schenkungen: Auch wer eine Immobilie erbt, auf der ein Wohnrecht lastet, steht vor denselben Fragen. Die Erben-Perspektive, Verkauf trotz bestehendem Wohnrecht, behandelt der gesonderte Ratgeber Nießbrauch und geerbte Immobilie.

Wer trägt welche Kosten?

Nießbrauch und Wohnrecht verteilen nicht nur die Nutzung, sondern auch die Lasten. Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte grundsätzlich die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und die auf der Sache ruhenden laufenden Lasten, etwa Grundsteuer, Versicherungen und die gewöhnliche Instandhaltung (§§ 1041, 1047 BGB). Für außergewöhnliche Maßnahmen, die den Bestand des Gebäudes betreffen, ist dagegen der Eigentümer zuständig. Beim Wohnungsrecht hängt die Lastenverteilung stärker von der konkreten Vereinbarung ab; üblich ist, dass der Berechtigte die verbrauchsabhängigen Kosten trägt. Weil diese Fragen im Alltag häufig zu Streit führen, sollte der Übergabevertrag ausdrücklich regeln, wer welche Kosten übernimmt und wie mit größeren Reparaturen umzugehen ist. Eine klare Regelung schützt beide Seiten, den Übergeber vor überraschenden Belastungen und den neuen Eigentümer vor unkalkulierbaren Instandhaltungspflichten.

Wenn sich die Verhältnisse ändern

Ein Nutzungsrecht ist grundsätzlich für die Lebenszeit des Berechtigten gedacht, kann aber vorzeitig enden, etwa wenn der Schenker ins Pflegeheim zieht und die Wohnung nicht mehr nutzt. Ob und wie dann eine Vermietung, eine Ablösung gegen Zahlung oder eine Anpassung möglich ist, sollte der Übergabevertrag von vornherein regeln. Auch für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt oder die Immobilie zu verkaufen versucht, gehören Rückforderungs- und Zustimmungsvorbehalte in den Vertrag; welche Möglichkeiten bestehen, zeigt der Ratgeber Schenkung zurückfordern.

Häufige Fragen zu Nießbrauch und Wohnrecht

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch erlaubt die umfassende Nutzung der Immobilie, der Berechtigte darf selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Einnahmen behalten. Das Wohnungsrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen; eine Vermietung ist grundsätzlich nicht möglich.

Wie senkt ein Nießbrauch die Schenkungsteuer?

Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, sodass der steuerpflichtige Erwerb sinkt. Der Wert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung und einem von der Lebenserwartung abhängigen Faktor. Seit 2009 ist die Nießbrauchslast voll abziehbar.

Hemmt ein Nießbrauch die Zehn-Jahres-Frist beim Pflichtteil?

Häufig ja. Behält sich der Schenker einen umfassenden Nießbrauch vor, beginnt die pflichtteilsrechtliche Zehn-Jahres-Frist nach der Rechtsprechung oft nicht zu laufen. Die Immobilie bleibt dann für den Pflichtteilsergänzungsanspruch voll anrechenbar.

Kann der Beschenkte die Immobilie trotz Nießbrauch verkaufen?

Nur eingeschränkt. Das im Grundbuch eingetragene Nutzungsrecht bindet auch einen Käufer. Ein Verkauf ist daher praktisch nur mit Zustimmung des Berechtigten oder gegen Ablösung des Rechts möglich.

Fazit

Nießbrauch und Wohnrecht machen die Immobilienübertragung zu Lebzeiten erst praktikabel: Der Übergeber bleibt versorgt, die Steuer sinkt durch den Abzug des Kapitalwerts. Der Nießbrauch geht dabei weiter als das reine Wohnrecht. Wichtig ist die pflichtteilsrechtliche Falle, wer den Pflichtteil verringern will, erreicht das mit einem Vorbehaltsnießbrauch gerade nicht. Weil Bewertung und Vertragsgestaltung anspruchsvoll sind, gehört jeder Fall in die Hand von Notar und Steuerberater.