Wenn jemand seine Wohnung nicht mehr selbst aufgeben kann

Eine Wohnung aufzulösen ist schon schwierig, wenn die Entscheidung in der Familie fällt. Steht die betroffene Person unter rechtlicher Betreuung, kommt eine zweite Ebene dazu. Der Betreuer entscheidet nicht nach eigener Einschätzung, sondern in dem engen Rahmen, den das Betreuungsrecht zieht, und bei der Wohnung ist dieser Rahmen besonders eng. Wer in der falschen Reihenfolge handelt, kündigt im schlechtesten Fall unwirksam und muss dem Gericht später erklären, warum der Hausrat schon im Container lag. Dieser Beitrag sortiert, was in welcher Reihenfolge zu tun ist, für Betreuer und für Angehörige, die einen Betreuer begleiten.

Zuerst klären: Vollmacht oder Betreuung

Ein Betreuer wird nur bestellt, wenn es erforderlich ist. Nach § 1814 Abs. 3 BGB ist die Bestellung insbesondere dann nicht erforderlich, soweit die Angelegenheiten „durch einen Bevollmächtigten, der nicht zu den in § 1816 Absatz 6 bezeichneten Personen gehört, gleichermaßen besorgt werden können“. Liegt also eine wirksame Vorsorge- oder Generalvollmacht vor, handelt die bevollmächtigte Person, und die Genehmigungsregeln, um die es in diesem Beitrag geht, greifen nicht.

Prüfen Sie deshalb als Erstes, welches Papier existiert. Was eine Vollmacht abdecken sollte, steht unter Vorsorgevollmacht. Warum eine Betreuungsverfügung etwas anderes leistet als eine Vollmacht, erklärt der Vergleich beider Dokumente. Vom Ergebnis dieser einen Frage hängt der ganze weitere Ablauf ab.

Der Betreuer darf die Wohnung nicht einfach aufgeben

§ 1833 Abs. 1 BGB lässt die Aufgabe von selbst genutztem Wohnraum nur „nach Maßgabe des § 1821 Absatz 2 bis 4″ zu. Dahinter steht der Grundsatz des reformierten Betreuungsrechts: Maßgeblich sind die Wünsche des Betreuten. Der Betreuer hat sie festzustellen und ihnen zu entsprechen (§ 1821 Abs. 2 BGB). Abweichen darf er nur, wenn die Person oder das Vermögen dadurch erheblich gefährdet würde und der Betreute diese Gefahr aufgrund seiner Krankheit oder Behinderung nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln kann (§ 1821 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Für die Wohnung nennt das Gesetz zwei Regelbeispiele einer solchen Gefährdung. Eine Gefährdung liegt nach § 1833 Abs. 1 Satz 2 BGB insbesondere vor, wenn „eine Finanzierung des Wohnraums trotz Ausschöpfung aller dem Betreuten zur Verfügung stehenden Ressourcen nicht möglich ist“ oder wenn „eine häusliche Versorgung trotz umfassender Zuhilfenahme aller ambulanten Dienste zu einer erheblichen gesundheitlichen Gefährdung des Betreuten führen würde“.

Beides ist eine hohe Hürde. „Die Pflege wäre im Heim einfacher“ genügt nicht. Gefordert ist, dass die ambulanten Möglichkeiten vorher wirklich ausgeschöpft wurden. Das ist für Angehörige oft die unbequemste Stelle des Verfahrens, und sie ist bewusst so gebaut.

Die Anzeige beim Betreuungsgericht kommt früh

Beabsichtigt der Betreuer, selbst genutzten Wohnraum aufzugeben, hat er das dem Betreuungsgericht „unter Angabe der Gründe und der Sichtweise des Betreuten“ unverzüglich anzuzeigen (§ 1833 Abs. 2 BGB). Die Sichtweise des Betreuten gehört also ausdrücklich in die Anzeige, auch wenn sie der Absicht des Betreuers widerspricht.

Dieselbe Anzeigepflicht gilt, wenn die Wohnung aus anderen Gründen verloren zu gehen droht, etwa weil der Vermieter gekündigt hat oder die Miete nicht mehr gezahlt werden kann. Dann sind auch die beabsichtigten Maßnahmen mitzuteilen, soweit der Aufgabenkreis die Angelegenheit umfasst.

Die Kündigung selbst braucht die Genehmigung des Gerichts

Nach § 1833 Abs. 3 BGB bedarf der Betreuer bei selbst genutztem Wohnraum der Genehmigung des Betreuungsgerichts

  • zur Kündigung des Mietverhältnisses,
  • zu einer Willenserklärung, die auf die Aufhebung des Mietverhältnisses gerichtet ist, also auch zum Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter,
  • zur Vermietung solchen Wohnraums und
  • zur Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück, sofern das mit der Aufgabe der Wohnung zusammenhängt.

Fehlt die Genehmigung, ist der Vorgang nicht automatisch nichtig, aber er hängt in der Luft. Schließt der Betreuer einen Vertrag ohne die erforderliche Genehmigung, hängt dessen Wirksamkeit von der nachträglichen Genehmigung ab (§ 1856 Abs. 1 BGB). Fordert der Vertragspartner den Betreuer auf mitzuteilen, ob die Genehmigung erteilt sei, kann die Mitteilung nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung erfolgen, sonst gilt die Genehmigung als verweigert (§ 1856 Abs. 2 BGB). Für einen Vermieter, der weitervermieten will, ist das eine kurze Zeitspanne.

Geht es nicht um eine Mietwohnung, sondern um eine Eigentumswohnung oder ein Haus, greift zusätzlich § 1850 BGB. Die Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht daran ist genehmigungspflichtig, soweit die Genehmigung nicht schon nach § 1833 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BGB nötig ist. Ein Verkauf lässt sich also nicht am Gericht vorbei vorbereiten.

Vor dem Ausräumen steht das Vermögensverzeichnis

Das ist die Stelle, an der in der Praxis am meisten schiefgeht. Der Betreuer muss bei seiner Bestellung ein Verzeichnis über das Vermögen des Betreuten erstellen und beim Betreuungsgericht einreichen, und die Angaben darin müssen angemessen belegt sein (§ 1835 Abs. 1 und 2 BGB). Zum Vermögen gehört nicht nur das Konto. Schmuck, Bargeld in der Wohnung, Sparbücher, Wertpapierunterlagen, Sammlungen und werthaltiger Hausrat gehören dazu.

Daraus folgt eine simple Regel: erfassen, dann räumen. Wer zuerst den Container bestellt und danach aufschreibt, kann nichts mehr belegen und steht gegenüber Gericht, Betreuten und späteren Erben mit leeren Händen da. Für die ordnungsgemäße Erstellung darf der Betreuer Fachpersonen wie Notare oder Sachverständige hinzuziehen, wenn das erforderlich und angemessen ist (§ 1835 Abs. 3 BGB).

Wie Sie beim Durchsehen systematisch vorgehen, ohne Wichtiges zu übersehen, steht unter Wertsachen und Dokumente sichern. Zur Einschätzung von Hausrat hilft Hausrat bewerten.

Eine Reihenfolge, die Ärger erspart

  1. Vertretung prüfen: Vollmacht oder Betreuerausweis, und mit welchem Aufgabenkreis.
  2. Wünsche des Betreuten feststellen und festhalten, auch wenn sie der eigenen Einschätzung widersprechen.
  3. Ambulante Möglichkeiten dokumentiert prüfen, bevor die Wohnung zur Debatte steht.
  4. Anzeige an das Betreuungsgericht mit Gründen und der Sichtweise des Betreuten.
  5. Wohnung begehen, Vermögen erfassen, Wertsachen und Unterlagen sichern, alles mit Fotos und Liste.
  6. Genehmigung für die Kündigung einholen und erst danach kündigen.
  7. Räumung planen, Verwertbares von Entsorgung trennen, Übergabe protokollieren.

Was sich beim Räumen verwerten lässt und was das für die Abrechnung bedeutet, steht unter Wertanrechnung bei der Haushaltsauflösung. Für brauchbare Möbel ist Spenden statt Entsorgen oft der bessere Weg. Was bei der Rückgabe an den Vermieter geschuldet ist, klärt Besenreine Übergabe. Den gesamten Ablauf einer Auflösung beschreibt Haushaltsauflösung.

Stirbt der Betreute, wechselt die Zuständigkeit

Mit dem Tod endet die Aufgabe des Betreuers, und zwar genau dort, wo viele Angehörige den Betreuer gern noch weiterarbeiten lassen würden. Endet die Betreuung, hat der Betreuer das seiner Verwaltung unterliegende Vermögen und alle im Rahmen der Betreuung erlangten Unterlagen an den Betreuten, dessen Erben oder sonstige Berechtigte herauszugeben und auf deren Verlangen Rechenschaft abzulegen (§ 1872 Abs. 1 BGB). Zusätzlich reicht er eine Vermögensübersicht mit der Versicherung der Richtigkeit und Vollständigkeit beim Betreuungsgericht ein (§ 1872 Abs. 2 BGB).

Die Wohnungsauflösung nach dem Tod ist damit Sache der Erben, nicht mehr des Betreuers. Für die Erben beginnt ein eigener Fristenlauf. Die ersten Schritte stehen unter Erste Schritte im Todesfall, die mietrechtliche Seite unter Mietwohnung nach Todesfall kündigen, der praktische Ablauf unter Wohnungsauflösung nach Todesfall.

Für Betreuer heißt das umgekehrt: Was bis zum Todestag nicht erfasst war, lässt sich danach kaum noch klären. Ein gepflegtes Verzeichnis ist auch eine Entlastung für die eigene Schlussrechnung.

Abgrenzung zum Umzug ins Pflegeheim

Nicht jeder Heimumzug ist ein Betreuungsfall. Oft entscheidet die Person selbst oder eine bevollmächtigte Angehörige. Dann gelten die Regeln dieses Beitrags nicht, und die Frage ist eine organisatorische. Wie sich ein reduzierter Umzug ins Heim planen lässt und was mit dem übrigen Hausrat geschieht, steht unter Haushaltsauflösung beim Umzug ins Pflegeheim.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Welche Genehmigung in Ihrem Fall nötig ist und wie weit der Aufgabenkreis reicht, hängt vom Beschluss des Betreuungsgerichts ab. Zuständig dafür sind das Betreuungsgericht, die Betreuungsbehörde und bei Streitfragen ein Fachanwalt.

Wenn die Wohnung geräumt werden muss

Nachlass Rhein-Ruhr übernimmt im Korridor Essen, Düsseldorf und Bochum den Teil, der nach den Papieren kommt: sichten, Wertsachen und Unterlagen gesondert sichern, räumen und besenrein übergeben. Für Betreuer heißt das vor allem eine nachvollziehbare Dokumentation dessen, was in der Wohnung war. Wenn Sie wissen möchten, wie aufwendig eine Wohnung ist, sehen wir sie uns in Ruhe an. Telefonisch erreichen Sie uns unter 0155 11037390, schriftlich unter anfrage@nachlass-rheinruhr.de.

Häufige Fragen

Darf ein Betreuer den Mietvertrag allein kündigen?

Nein. Bei selbst genutztem Wohnraum braucht er dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1833 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Kündigt er ohne Genehmigung, hängt die Wirksamkeit von der nachträglichen Genehmigung ab (§ 1856 Abs. 1 BGB).

Muss der Betreuer das Gericht informieren, bevor etwas entschieden ist?

Ja. Die Absicht, selbst genutzten Wohnraum aufzugeben, ist dem Betreuungsgericht unverzüglich anzuzeigen, unter Angabe der Gründe und der Sichtweise des Betreuten (§ 1833 Abs. 2 BGB). Auch eine drohende Aufgabe aus anderen Gründen ist anzuzeigen.

Was passiert mit dem Hausrat, bevor die Wohnung geräumt wird?

Werthaltiger Hausrat gehört zum Vermögen des Betreuten und damit in das Vermögensverzeichnis, dessen Angaben angemessen belegt sein müssen (§ 1835 Abs. 1 und 2 BGB). Praktisch bedeutet das: erfassen und fotografieren, bevor etwas die Wohnung verlässt.

Wer löst die Wohnung auf, wenn die betreute Person stirbt?

Die Erben. Der Betreuer gibt das verwaltete Vermögen und die Unterlagen an die Erben heraus und reicht eine Vermögensübersicht beim Betreuungsgericht ein (§ 1872 Abs. 1 und 2 BGB). Die Räumung selbst gehört dann nicht mehr zu seinen Aufgaben.

Gilt das alles auch bei einer Vorsorgevollmacht?

Nein. Die Genehmigungspflichten in den §§ 1833, 1850 BGB richten sich an Betreuer. Ist eine wirksame Vollmacht erteilt, ist eine Betreuung insoweit nach § 1814 Abs. 3 Nr. 1 BGB in der Regel nicht erforderlich, und die bevollmächtigte Person handelt im Rahmen der Vollmacht.

Quellen

  • § 1814 BGB, Voraussetzungen der Betreuerbestellung und Vorrang einer Bevollmächtigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 31.10.2026
  • § 1821 BGB, Pflichten des Betreuers, Wünsche des Betreuten und Grenzen nach Absatz 3, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 31.10.2026
  • § 1833 BGB, Aufgabe von Wohnraum des Betreuten, Anzeigepflicht und Genehmigungen, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 31.10.2026
  • § 1835 BGB, Vermögensverzeichnis und Belegpflicht, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 31.10.2026
  • § 1850 BGB, Genehmigung bei Verfügungen über Grundstücke, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 31.10.2026
  • § 1856 BGB, Folgen einer fehlenden Genehmigung und Zwei-Monats-Regel, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 31.10.2026
  • § 1872 BGB, Herausgabe und Vermögensübersicht nach Ende der Betreuung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 31.10.2026

Stand: 31.10.2026. Alle genannten Paragrafen wurden am 31.10.2026 im Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen. Sie gehören zum reformierten Betreuungsrecht der §§ 1814 ff. BGB.